Vervang de taxateur door technologie en automatische waardemodellen gebaseerd op data.

De commerciële taxateur is beïnvloedbaar maar heeft een monopoliepositie bij het bepalen van de hoogte van de hypotheekschuld van miljoenen huizenbezitters. Het is hoog tijd voor een onafhankelijke toezichthouder die op data gebaseerde waardemodellen van koopwoningen beoordeelt.

Het is hoog tijd voor een onafhankelijke toezichthouder die op data gebaseerde waardemodellen van koopwoningen beoordeelt.

Het willen verminderen van de schulden van mensen met een koopwoning is een belangrijke doelstelling van de overheid. Maar het is een schijndoelstelling op het moment dat de overheid prijsstijgingen van koopwoningen steunt en waardebepalingen van woningen - die dienen als graadmeter voor de hoogte van de hypotheekschuld - worden overgelaten aan de vrije marktwerking.

Hypotheek niet hoger dan waarde huis

De Nederlandse overheid geeft in haar regelgeving met betrekking tot het afsluiten en aflossen van hypotheken een duidelijke grens aan: ‘De hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde van een huis’. Dit staat zo vermeld op de website van de rijksoverheid. Deze regelgeving is een mooi gegeven. Je zou hem kunnen interpreteren als stevig stoelend op de betonnen palen van de Nederlandse verzorgingsstaat. Op het eerste gezicht leest het als weloverwogen burgerbescherming bij het aangaan van een van de grootste schulden die mensen in hun leven aangaan: de hypotheekschuld. Maar is er wel sprake van burgerbescherming? Of stuurt de overheid de Nederlandse huizenkoper weloverwogen de afgrond in?

Laten we de doelstelling van de overheid ontleden en de betekenis ervan afzetten in de context van de huidige woningmarkt. Het woningbeleid van de overheid is er sinds decennia een van stimuleren van woningbezit. Daarbij is sinds de jaren ‘70 het adagium dat de koopwoning bijdraagt aan ons ‘vermogen en zekerheid voor later’. En dat geeft vrijheid. Een eigen huis als bezit, dat door de jaren heen in waarde stijgt en je voorziet van een goed gevulde oude dag-portemonnee bij verkoop aan het einde van de hypothecaire looptijd.

Maar, het adagium waarop het Nederlandse woningbeleid rust, blijkt een vreemde. In de openbare en voor iedereen toegankelijke ‘Regels voor Hypotheken’ op de website van de rijksoverheid wordt namelijk expliciet gesproken over ‘hypotheekschuld’ en het ‘verminderen’ daarvan. De overheid laat er geen misverstand over bestaan; het spreekt niet over ‘woningbezit’ en het ‘vermeerderen’ daarvan.

De koopwoning lijkt ons Nederlanders te zijn voorgeschoteld als een equivalent van de Spaanse worst, Franse wijn of Ierse whisky; hij wordt waardevoller hoe langer hij heeft gerijpt.

Nederland Europees koploper hypotheekschuld

Met het gekozen ideaal van vermogen en zekerheid daterend uit de jaren ‘70 speelde Den Haag handig in op de burgeremotie. Vermogensopbouw en de zekerheid om jezelf later ‘vrij’ kopen, dat wil toch iedereen. En dat bleek te kloppen: Nederland is met 719,7 miljard euro uitstaande hypotheekschuld Europees koploper. De koopwoning lijkt ons Nederlanders te zijn voorgeschoteld als een equivalent van de Spaanse worst, Franse wijn of Ierse whisky; hij wordt waardevoller hoe langer hij heeft gerijpt. De almaar oplopende hypothecaire schulden van Nederlandse huishoudens lijken daaraan ondergeschikt.

Laten we in dat licht bekijken wie de waarde bepaalt van een woning en daarmee een stempel drukt op de hoogte van de Nederlandse hypotheekschuld: de makelaar en de taxateur. Waarbij laatstgenoemde het finale woord heeft. Iedereen in Nederland mag zich makelaar noemen. Net zoals iedereen het vrij staat om zichzelf kunstenaar of acteur te noemen. Het beroep van makelaar is aan het begin van de eeuw door de overheid namelijk ‘vrij gegeven’. Dat wil zeggen dat de beëdiging bij de rechtbank die de beroepsgroep kenmerkte, is afgeschaft.

Taxateur komt verkoopmakelaar én koper tegemoet

De makelaar bepaalt voor verkoper de hoogte van de verkoopprijs van de later door de koper verplicht te taxeren woning. De makelaar zet in op de hoogst mogelijke prijs en een zo kort mogelijke transactietijd. De taxateur zal vervolgens zijn best doen om de ‘onafhankelijke’ waardebepaling zo dicht mogelijk bij de verkoopprijs te laten komen. Want hoe dichter de taxatie bij de verkoopprijs ligt, hoe minder eigen vermogen de koper hoeft in te leggen om de woning te kunnen kopen. De taxateur opereert alleen, hij of zij bezoekt de te taxeren woning zelfstandig. Er is geen controle tijdens de taxatie. Zo kan een keuken aan de hand van een paar genomen foto’s met een mobieltje in het rapport al snel als ‘modern’ worden weggeschreven, terwijl in werkelijkheid de kastjes uit het lood vallen. En zo komt de taxateur de verkopend makelaar en diens opdrachtgever, de woningkoper, tegemoet in de - door de overheid flink gestuurde - wens naar woningbezit.

Het Openbaar Ministerie heeft een aparte webpagina met als titel ‘Fraude met Vastgoed’. Het OM stelt onomwonden vast dat ‘de vastgoedsector vatbaar is voor misbruik door criminelen vanwege haar omvang, de doorgaans hoge rendementen en de ondoorzichtigheid wat betreft de waarde- en prijsvorming, als ook de ondoorzichtigheid bij de overdracht van vastgoed.’

Validatie-instituut NWWI is een wassen neus

Om fraude en belangenverstrengeling bij taxaties van koopwoningen moeilijker te maken, is in 2009 het NWWI opgericht, een validatie-instituut voor woningtaxaties (met normen opgesteld door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, de NRVT). Maar het NWWI blijkt een wassen neus. Zo beoordeelt het instituut taxatierapporten eerder op volledigheid (zijn alle vakjes ingevuld?), en niet zozeer op inhoud. Tekenend hiervoor is dat het NWWI in het verleden publiekelijk heeft toegegeven dat het zowel mogelijk als valide is dat dezelfde woning twee verschillende waarden krijgt wanneer deze is beoordeeld door twee verschillende taxateurs. Een waardeverschil van 22.000 euro heeft zich al eens voorgedaan.

In 37 weken een cursus tot taxateur

Beroemde makelaars. Helaas, ze zijn niet eenvoudig te noemen. Ze hangen niet aan een muur, ze zijn niet tot Ridder geslagen voor hun vastgoedportfolio, ze worden niet gelauwerd in de geschiedenisboeken. In tegenstelling tot hun eerdergenoemde ‘collega’s-vrij beroepen’ als schrijver, schilder, acteur, presentator of zanger. Maar niet getreurd, er is hoop. Heb je ambitie en wil je het ver schoppen, - dagelijks tot in de portemonnee van miljoenen Nederlanders -? , denk dan eens na over het worden van ‘woningwaarde-bepaler’. Je hoeft niet heel veel te doen om over de maandelijkse hypotheeklasten van miljoenen mensen (en daarmee indirect over hun vakanties, nieuwe kleding, pindakaas op het dagelijks brood, sportactiviteiten van de kinderen, sinterklaascadeaus enzovoorts) te mogen beslissen. Met een ‘37-weken-durende-zaterdagmiddagcursus’ aan het ROC (geen vooropleiding nodig) ben je Kandidaat Register Makelaar Taxateur en mag je de persoonsgebonden certificering K-RMT voeren. Ook de NVM biedt een soortgelijk traject aan via de zogenoemde Vastgoed Academie. Op de website van de Vastgoed Academie staat duidelijk vermeld waar de branche zich op dit moment bevindt:

De taxatiebranche is in beweging en ontwikkelt zich meer en meer tot een professionele beroepsgroep met eigen regels en richtlijnen. Tot voor kort werd het taxatievak vaak in een adem genoemd met de makelaardij. Ook studenten konden met één opleidingstraject en met één praktijkexamen zowel makelaar als taxateur worden. In de loop van 2018 zijn deze opleidingsroutes en examens van elkaar gescheiden.

En over de opleiding tot Taxateur staat vermeld:

• Wij zijn op dit moment bezig met de ontwikkeling van deze opleiding. Helaas zijn nog niet alle details bekend.

Op de NVM-website staat bij de opleiding tot Makelaar/Taxateur het volgende selectiecriterium:

‘Beschikt u over sociale vaardigheden? Heeft u verkopers- en onderhandelaarsbloed? Maar bent u ook een multifunctionalist? Dan is het makelaars- of taxateurvak echt iets voor u.’

Kosten van de zaterdagmiddagopleiding aan de Academie voor Vastgoed zijn iets minder dan vierduizend euro. Zo is het dus mogelijk dat tegen een beperkte investering 37 zaterdagmiddagen de weg kunnen openen naar een huizenmarktmonopolie met gevolgen voor de hypotheekschuld van miljoenen huishoudens.

Zou de burger niet beter beschermd zijn door vanaf heden onafhankelijke, gecontroleerde data en automatische waardemodellen te laten spreken?

Terugkerend naar het overheidsadagium van vermogen en zekerheid op de lange termijn. Rest de vraag wat de overheid voor ogen had bij de invoering ervan. Hoe is de overheidsdoelstelling de hypotheekschuld te willen verminderen te verantwoorden als je de markt vrij laat werken? Als je door de branchevereniging zelf ‘erkende’ taxateurs een zelfbepaald, niet-gecontroleerd en op emotie gebaseerd waardeoordeel aan een woning laat geven? Zou de burger niet beter beschermd zijn door vanaf heden onafhankelijke, gecontroleerde data en automatische waardemodellen te laten spreken? Zoals die van de nieuwe technologie-start up Walter Living of gevestigde aanbieder Calcasa? Den Haag, het was je te doen om het vrijheidsideaal van burgers. Zij zijn verre van vrij. En deze immense schuldenlast is verre van ideaal.