Eigenwoningforfait - wat is het en hoe bereken ik het?

Eigenwoningforfait - wat is het en hoe bereken ik het?

Het kopen van een huis is natuurlijk een briljante investering in je toekomst. De belastingaangifte is alleen minder leuk. Als verse huiseigenaar zal je namelijk eigenwoningforfait moeten betalen. Kom erachter wat het is en hoe je berekent wat je in 2020 moet betalen aan eigenwoningforfait.

De Belastingdienst ziet je woning namelijk als een bron van inkomsten.

Wat betekent eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait is een Nederlands besluit in de Wet Inkomstenbelasting uit 2001. De Belastingdienst ziet je woning namelijk als een bron van inkomsten. Daarom moeten deze ’denkbeeldige inkomsten’ uit de eigen woning opgeteld worden bij het inkomen uit werk en woning in box 1.

Je betaalt alleen eigenwoningforfait als je een koopwoning hebt dat je hoofdverblijf is. Het is een percentage van de WOZ-waarde van je woning, dat percentage moet bij het inkomen worden opgeteld voor de inkomstenbelasting. Als je de aangifte gaat invullen, gebruik je de WOZ waarde die je begin van het voorgaande jaar ontvangen hebt. Let op: het waardepeildatum van de WOZ waarde loopt altijd een jaar achter, je gebruikt dus de waardepeildatum van 1 januari van het hiervoorgaande jaar.

Waarom betaal ik eigenwoningforfait?

Het klinkt eigenlijk helemaal niet logisch om belasting te betalen over woongenot. Maar het kopen van een huis doe je over het algemeen als investering waarmee je vermogen opbouwt. Dat opbouwen van vermogen wordt dus door de Belastingdienst gezien als inkomen.

Ook wordt het eigenwoningforfait gebruikt om te berekenen hoeveel hypotheekrente je van je inkomstenbelasting mag aftrekken. De rente die je in één jaar boven het eigenwoningforfait betaalt, mag afgetrokken worden van de inkomstenbelasting in box 1.

Hoe bereken ik het eigenwoningforfait in 2020?

Het eigenwoningforfait wordt berekend op basis van de WOZ waarde van je woning. Elk jaar wordt de WOZ waarde opnieuw vastgesteld door de gemeente. Zo rond het einde van januari ontvang je een bericht met daarin de nieuwe WOZ waarde. Sneller achter je WOZ waarde komen? Kijk op walterliving.com.

Benieuwd naar je kosten in 2020? Onderstaande tabel helpt je het eigenwoningforfait voor jouw woning uit te rekenen:

WOZ waarde meer dan: WOZ waarde niet meer dan: Percentage eigenwoningforfait
€ -- € 12.500 0%
€ 12.500 € 25.000 0,20%
€ 25.000 € 50.000 0,35%
€ 50.000 € 75.000 0,45%
€ 75.000 € 1.090.000 0,60%
€ 1.090.000 € ++ € 6.540 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.090.000

De berekening werkt als volgt:

  1. Kies het percentage eigenwoningforfait dat aansluit bij de WOZ waarde van jouw woning;
  2. Vermenigvuldig de WOZ waarde van jouw woning met dit percentage;
  3. De uitkomst is het bedrag wat je bij jouw loon moet optellen.

Rekenvoorbeeld Stel, jouw WOZ waarde komt precies uit op het Nederlandse gemiddelde: € 248.000. Dan bereken je het eigenwoningforfait met 0,06%. Dus: € 248.000 x 0,0060 = € 1.488.

Hoeveel je moet betalen, is ook nog eens afhankelijk van de situatie waarin je je bevindt.

Zijn er nog uitzonderingen op de eigenwoningforfait-regel?

Je betaalt eigenwoningforfait over de periode dat je ingeschreven stond op het adres van je koophuis. Maar hoeveel je precies betaalt, kan ook nog eens afhankelijk zijn van een paar andere situaties:

  • Buitenland Als je een eigen huis hebt in Nederland, maar (tijdelijk) in het buitenland werkt en woont, ziet de Belastingdienst jouw woning nog steeds als bron van inkomsten. Het eigenwoningforfait wordt dus gewoon bovenop je belastbare inkomen opgeteld.
  • Nieuwbouw Als je een huis koopt dat nog in aanbouw is - of nog gebouwd moet worden - dan woon je nog niet in het huis. Je bent dan dus geen eigenwoningforfait verschuldigd. Pas als je daadwerkelijk in het huis woont moet je gaan betalen.
  • Verhuizing Als je je huis verkocht hebt en in hetzelfde jaar een nieuw huis koopt, dan wordt het eigenwoningforfait berekend op zowel het oude als nieuwe huis. Hoeveel je moet betalen is dan afhankelijk van het aantal dagen dat je bent ingeschreven op welk adres. Ben je verhuisd en is je oude huis nog niet verkocht, dan betaal je daar geen belasting over. Behalve als je het huis in de tussentijd verhuurt.

Als je geen of weinig eigenwoningschuld betaalt, dan betaal je ook geen of weinig hypotheekrente. Eigenwoningschuld is het deel van je hypotheek of lening, waarover je de rente mag aftrekken. In de meeste gevallen is het eigenwoningforfait dan hoger dan alle aftrekbare kosten. Je krijgt in dat geval een aftrek op je eigenwoningforfait. Dit wordt ook wel de wet Hillen genoemd.

Veranderingen voor 2020

Zoals elk jaar veranderen er - belasting wise - ook in 2020 een aantal dingen. In 2019 was het eigenwoningforfaitpercentage nog 0,65%, dat percentage daalt in 2020 naar 0,60%. Deze daling geldt als compensatie voor de versnelde beperking van de maximale hypotheekrenteaftrek.

Als je in een huis woont met een WOZ waarde van € 300.000, dan daalt de bijtelling voor je woning van € 1.950 (2019) naar € 1.800 (2020). Je netto belastingvoordeel is dan tussen de € 30 en € 69, afhankelijk van de hoogte van je inkomen.

Het is belangrijk om goed te checken of de WOZ waarde van je woning klopt, want niet alleen het eigenwoningforfait is hiervan afhankelijk. De waarde vormt ook de basis voor het bepalen van de hoogte van heffingen en belastingen. Succes!

Meer verhalen van Walter Living

#huizenjacht - Loes Wagemans.
Aimée Schuurmans |

#huizenjacht - Loes Wagemans.

Met hulp van Walter Living, een makelaar en het dagelijks checken van Funda, vonden Loes en Eric een parel van een monumentaal huis in het hart van Amsterdam.

Klanten aan het woord · 5 minuten leestijd
Een huis kopen wordt eerlijker en makkelijker met Walter Plus.
Steven van Wel |

Een huis kopen wordt eerlijker en makkelijker met Walter Plus.

Een huis kopen is al lastig genoeg. Met Walter Plus krijg al je huiswerk over een huis op een presenteerblaadje, zodat je gewapend met de beste informatie op huizenjacht kan.

Product Updates · 3 minuten leestijd

Klaar om Walter te proberen?

Maak alle juiste huizenjacht keuzes — Geen BS. Beloofd.
Probeer Walter gratis
Alle verhalen
Volgend verhaal
#huizenjacht - Loes Wagemans.