Welke eenmalige kosten horen echt bij het kopen van een huis?

Welke eenmalige kosten horen echt bij het kopen van een huis?

Een huis kopen is een van de grootste financiële investeringen in een mensenleven. Nu heerst er nogal wat onzekerheid over de eenmalige kosten die je maakt als koper. Om je te helpen de eerste stap te zetten op huizenjacht, hebben we alle eenmalige kosten die je maakt bij het kopen van een huis voor je op een rijtje gezet.  

Maar je kan toch helemaal geen huis kopen tenzij je minimaal 10% van de huiswaarde in cash hebt? Door dit soort statements kan je flink in de war raken als nieuwe koper. Gelukkig zijn het fabels, geen feiten. Wij geven je hieronder een duidelijk overzicht met de kosten waar je op moet rekenen als je een huis koopt.  

Kosten Koper

Wanneer je een woning bekijkt zie je bij de vraagprijs vaak ‘k.k.’ staan. Dit staat voor ‘kosten koper’ en zijn de wettelijke bijkomende kosten die je moet je betalen als huizenkoper. De kosten koper bestaan uit overdrachtsbelasting en notariskosten.

Vaak denken mensen dat de kosten koper alleen al 10% van de waarde van het huis is, maar dit ligt in werkelijkheid een stuk lager. Voor de kosten koper moet je eerder aan een bedrag van zo’n 2,5% tot 3% van de koopsom denken. Het grootste deel hiervan is de overdrachtsbelasting.

Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, zijn er geen kosten koper. Dan zie je vaak ‘v.o.n.’ staan bij de vraagprijs. Dit staat voor 'vrij op naam' en betekent dat er geen overdrachtsbelasting en notariskosten zijn verbonden aan het kopen van nieuwbouw. Hetzelfde geldt bij het kopen van een woonboot. Wel kunnen er aan het kopen van een woonboot andere kosten verbonden zijn.  

Notariskosten

Wanneer je een hypotheek volledig wil afsluiten zul je eerst een bezoek moeten brengen aan een notaris. De notaris registreert je hypotheek, koppelt deze aan je woning, zorgt ervoor dat de koopsom bij de verkoper terechtkomt en schrijft je in bij het Kadaster.

Je betaalt de notaris per opgestelde akte. Dat zijn samengevat de uren die nodig zijn om je persoonsgegevens te checken en je in te schrijven bij het Kadaster. Deze kosten verschillen per notaris. Gemiddeld zijn de notariskosten €1.100,- bij het kopen van een huis.

Overdrachtsbelasting

Deze belasting betaal je als je eigenaar wordt van een bestaand huis op het moment van de overdracht. Deze belasting wordt meegenomen op de notariële nota, de eindafrekening die je van de notaris krijgt. Dit komt doordat de notaris voor de financiële afhandeling zorgt en namens jou aangifte doet voor de overdrachtsbelasting.

De overdrachtsbelasting is 2% voor woningen en 6% voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden. Er wordt voor de overdrachtsbelasting geen onderscheid gemaakt of je het pand koopt of krijgt.

Er zijn ook een paar uitzonderingen. Je kunt vrijstelling krijgen voor overdrachtsbelasting als je bijvoorbeeld omzetbelasting betaalt of een landgoed koopt. Je betaalt het ook niet wanneer je eigenaar wordt van een pand doordat je trouwt of onroerende zaken erft.

Makelaarskosten

Je kan ervoor kiezen om wat zaken uit handen te geven wanneer je een huis gaat kopen. Een aankoopmakelaar kan je helpen met het zoeken naar een woning, kan mee naar de bezichtigingen en begeleidt je zelfs bij sleuteloverdracht bij de notaris.

Om daar geld mee te verdienen rekent een makelaar courtage; een vergoeding voor het werk wat hij of zij verricht. In Nederland mogen makelaars zelf bepalen hoeveel ze vragen. Hoewel je kan onderhandelen, is het meestal 1.5% van de koopsom. Dit hoort altijd inclusief BTW te zijn, maar let hier goed op. De courtage is wel exclusief opstartkosten. Die liggen meestal tussen de €300,- en €500,- euro.

Of je wel of geen makelaar inschakelt bij het kopen of verkopen van je huis, is volledig aan jou. Aan beide mogelijkheden zitten voor- en nadelen. Belangrijke tip: let altijd op de kleine lettertjes.

Advies- en Bemiddelingskosten

Bij het afsluiten van een hypotheek kunnen de meeste mensen nog wat hulp gebruiken. Hiervoor kan je de hulp van een hypotheekadviseur inschakelen.

Normaal bespreek je van te voren een bedrag af met de door jou gekozen adviseur over wat het advies kost. Dit bedrag verschilt uiteraard per organisatie. De kosten voor hypotheekadvies lopen flink uiteen verschilt per organisatie.

Qua tijd is er een verschil wanneer je voor de eerste keer een huis koopt of wanneer je doorstroomt. Als je al een een hypotheek hebt kost het de adviseur vaak wat meer tijd. Soms kan je de kosten meenemen in je hypotheekbedrag, vraag dit ook aan je hypotheekadviseur.

Taxatierapport

Bij het aankopen van een huis, wil de bank een officieel taxatierapport. Daarmee hebben zij een officieel document over de waarde van het onderpand van je hypotheek.

Een taxatierapport is een officieel waardeoordeel van een woning, bedrijfspand of ander object. Een taxateur bezoekt de woning en bekijkt de plus- en minpunten zoals de grootte, staat van onderhoud en de ligging. De kosten hiervan zijn landelijk bepaald en variëren tussen de €400,- en €750,- per taxatie.

Bij Walter kun je alvast een Walter Plus rapport aanvragen voor €19,95. Hierin staat bijna alles wat je wil weten over de woning die je op het oog hebt en behandelt dezelfde punten als een officiële taxatie. Een taxatierapport bevat ook nog de onafhankelijke observaties van een taxateur. Daarom moet je altijd een erkend taxateur raadplegen als je een geldig taxatierapport nodig hebt.

Een bankgarantie moet binnen twee weken na ondertekening van het voorlopig koopcontract op de rekening van de notaris staan.

Bankgarantie

De verkoper van een woning wil natuurlijk zeker weten dat jij als koper het huis kan betalen en het daadwerkelijk gaat kopen. Daarom moet er een waarborgsom gestort worden voordat je langs de notaris gaat en het huis passeert. Als de koop dan plotseling niet doorgaat, heeft de verkoper wel recht op de waarborgsom.

Deze ‘aanbetaling’ is vaak 10% van de koopprijs. De meeste mensen hebben dit niet zomaar op zak. Dan biedt een bankgarantie uitkomst. Een derde partij belooft de waarborgsom voor te schieten wanneer de koop niet doorgaat. Wanneer de koop wél doorgaat, eindigt de overeenkomst.

Een bankgarantie is normaal 1% van de waarborgsom. De bank betaalt dit bedrag, want deze staat garant. Jij hebt hierna een schuld bij de bank die wordt meegenomen in je hypotheek. In geval van ontbindende voorwaarden, vervalt de waarborgsom. Een bankgarantie moet binnen twee weken na ondertekening van het voorlopig koopcontract op de rekening van de notaris staan.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Als je voldoet aan bepaalde voorwaarden, kom je in aanmerking voor een hypotheek met NHG. De NHG staat garant dat jouw hypotheek met zekerheid past bij je inkomen. Zo leen je nooit teveel en zorg je dat je naast alle maandelijkse woonlasten genoeg overhoudt voor andere uitgaven. Als je een restschuld overhoudt na verkoop, dan wordt deze door NHG terugbetaald aan de bank.

Je komt niet altijd in aanmerking voor NHG, dit wordt bepaald door de gemiddelde huizenprijs. Waar deze gemiddelde prijs in 2017 nog op €245.000,- lag, is het in 2019 gestegen tot boven de €300.000,-. Je huis mag dus niet meer kosten dan dit bedrag wil je gebruik maken van een NHG.

Bouwtechnische keuring

Deze keuring geeft je inzicht in de staat van onderhoud van een woning. Een bouwtechnisch inspecteur maakt een rapport waarin bevindingen per onderdeel van de woning worden genoteerd. Vaak krijg je ook foto’s waarop te zien is wat en waar er iets niet in orde is. De kosten voor een bouwtechnisch keuringsrapport verschillen per partij, maar je hebt er al een vanaf €235,-.

De inspecteur maakt ook een inschatting van aankomende kosten die achterstallig onderhoud of schade met zich meebrengen. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen herstelwerkzaamheden en wat op latere termijn kan worden aangepakt.

Maar wat kost het nou precies?

Het is moeilijk om je in te denken wat al die percentages nu echt betekenen. Om je een beeld te geven, hebben we de kosten gekoppeld aan een oer-Nederlands huis. Waar de gemiddelde huizenprijs in Nederland anno 2019 neerkomt op €309.000,-., staat dit huis in Ridderkerk te koop voor net iets meer, namelijk €356.000,-.

Voor onze berekening hebben we gebruik gemaakt van gemiddelde en marktconforme prijzen.

Voorbeeld van de kosten voor het huis in Ridderkerk

Kostennaam Prijs
1 Kosten Koper (2.5%) €8.900
2 Notariskosten €1.100
3 Overdrachtsbelasting €7.120
4 Aankoopmakelaar (1.5%) €5.340
5 Advies- en Bemiddelingskosten €1.700
6 Taxatierapport €500
7 NHB (premie ‘19) €3.204
8 Bouwtechnische Keuring €319
Totaal €31.743
* Bankgarantie €3.560

BONUS! Rente en Kosten Overbruggingskrediet

Een laatste punt waar je op moet letten als je van de ene koopwoning naar de andere gaat, zijn de kosten voor een overbruggingskrediet.

Een overbruggingskrediet is een lening die je helpt de periode tussen kopen en verkopen te overbruggen en wanneer je de overwaarde wil meenemen naar je nieuwe huis. Om dit te krijgen moet je aantonen dat je de tijdelijke hogere kosten kan dragen. De rente die je over het overbruggingskrediet betaalt is meestal iets hoger dan de rente over een hypotheek.

Wat betekent dit voor jou

Als je naar het totale bedrag kijkt, komt dit inderdaad bijna neer op 10% van de koopsom. Je kan alleen geen hypotheek af sluiten waarmee je alle eenmalige kosten kan betalen, aangezien je tot maximaal 100% van de woningwaarde kan lenen.

Wat wel belangrijk is om te weten, is dat dit de bruto kosten zijn. In je inkomstenbelasting aangifte over het fiscale jaar waarin je je huis hebt gekocht kan je de meeste eenmalige kosten aftrekken. Netto komen de eenmalige kosten bij het kopen van een huis uit op 5 à 6% van de aankoopsom.

Ook al kan je in het jaar na de koop veel geld terug verwachten, is het toch handig om een prima duit geld klaar te hebben als je een huis gaat kopen. Het goede nieuws is wel dat je vaak tot 50-60% van de verbouwingskosten mee kan financieren als waardevermeerdering.

Nu je weet wat er allemaal bij komt kijken, kan je zelf de eenmalige kosten van het kopen van een huis uitrekenen. Succes!

Meer verhalen van Walter Living

Founder Q&A: Steven van Wel 
en Marcel de Graaf

Founder Q&A: Steven van Wel en Marcel de Graaf

Steven van Wel en Marcel de Graaf zijn Walter Living begonnen met het idee dat mensen gelukkiger worden van wonen in hun droomhuis.

5 minuten leestijd
Ronald kocht zijn droomhuis met de hulp van Walter Living

Ronald kocht zijn droomhuis met de hulp van Walter Living

Lees hoe Walter Living Ronald heeft geholpen een goed bod uit te brengen op zijn droomhuis.

2 minuten leestijd

Klaar om Walter te proberen?

Maak alle juiste huizenjacht keuzes — Geen BS. Beloofd.
Probeer Walter gratis
Alle verhalen
Volgend verhaal
Founder Q&A: Steven van Wel en Marcel de Graaf