Een huis kopen is een van de grootste financiële investeringen in een mensenleven, je krijgt te maken met eenmalige kosten zoals bijvoorbeeld een taxatierapport en kosten koper. Nu heerst er nogal wat onzekerheid over de eenmalige kosten die je maakt als koper. Om je te helpen de eerste stap te zetten op huizenjacht, hebben we alle eenmalige kosten die je maakt bij het kopen van een huis voor je op een rij gezet.

Hier vindt je een overzicht met de kosten waar je op moet rekenen als je een huis gaat kopen.

Kosten kopen huis:

1. Kosten Koper
   a. Notariskosten hypotheek
   b. Overdrachtsbelasting
2. Makelaarskosten: Walter
3. Advies- en bemiddelingskosten
4. Taxatierapport
5. Bankgarantie
6. Eventueel: Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
7. Bouwtechnische keuring
8. Eventueel: Kosten overbruggingskrediet

1. Kosten Koper

Wanneer je een woning bekijkt zie je bij de vraagprijs vaak ‘k.k.’ staan, dit staat voor ‘kosten koper’. Wat betekent kosten koper? Kosten koper zijn de wettelijke bijkomende kosten die je moet je betalen als huizenkoper. De kosten koper bestaan uit overdrachtsbelasting en notariskosten.

Hoeveel is kosten koper? Vaak denken mensen dat de kosten koper alleen al 10% van de waarde van het huis is, maar dit ligt in werkelijkheid een stuk lager. Voor de kosten koper moet je eerder aan een bedrag van zo’n 2,5% tot 3% van de koopsom denken. Het grootste deel hiervan is de overdrachtsbelasting.

Kosten Koper nieuwbouwwoning

Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, zijn er geen kosten koper. Dan zie je vaak ‘v.o.n.’ staan bij de vraagprijs. v.o.n staat voor 'vrij op naam' en betekent dat er geen overdrachtsbelasting en notariskosten zijn verbonden aan het kopen van het huis. Hetzelfde geldt bij het kopen van een woonboot. Wel kunnen er aan het kopen van een woonboot andere kosten verbonden zijn.  

Notariskosten hypotheek

Wanneer je een hypotheek volledig wil afsluiten zul je eerst een bezoek moeten brengen aan een notaris. De notaris registreert je hypotheek, koppelt deze aan je woning, zorgt ervoor dat de koopsom bij de verkoper terechtkomt en schrijft je in bij het Kadaster.

Je betaalt de notaris per opgestelde akte. Dat zijn samengevat de uren die nodig zijn om je persoonsgegevens te checken en je in te schrijven bij het Kadaster. Deze kosten verschillen per notaris. Gemiddeld zijn de notariskosten € 1.100,- bij het kopen van een huis.

Overdrachtsbelasting

Deze belasting betaal je als je eigenaar wordt van een bestaand huis op het moment van de overdracht. Deze belasting wordt meegenomen op de notariële nota, de eindafrekening die je van de notaris krijgt. Dit komt doordat de notaris voor de financiële afhandeling zorgt en namens jou aangifte doet voor de overdrachtsbelasting.

De overdrachtsbelasting is 2% voor woningen en 6% voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden. Er wordt voor de overdrachtsbelasting geen onderscheid gemaakt of je het pand koopt of krijgt.

Er zijn ook een paar uitzonderingen. Je kunt vrijstelling krijgen voor overdrachtsbelasting als je bijvoorbeeld omzetbelasting betaalt of een landgoed koopt. Je betaalt het ook niet wanneer je eigenaar wordt van een pand doordat je trouwt of onroerende zaken erft.

2. Makelaarskosten

Je kan ervoor kiezen om wat zaken uit handen te geven wanneer je een huis gaat kopen. Een aankoopmakelaar kan je helpen met het zoeken naar een woning, kan mee naar de bezichtigingen en begeleidt je zelfs bij sleuteloverdracht bij de notaris.

Om daar geld mee te verdienen rekent een makelaar courtage; een vergoeding voor het werk wat hij of zij verricht. In Nederland mogen makelaars zelf bepalen hoeveel ze vragen. Hoewel je kan onderhandelen, is het meestal 1.5% van de koopsom. Dit hoort altijd inclusief BTW te zijn, maar let hier goed op. De courtage is wel exclusief opstartkosten. Die liggen meestal tussen de € 300,- en € 500,- euro.

Of je wel of geen makelaar inschakelt bij het kopen van een huis, is volledig aan jou. Aan beide mogelijkheden zitten voor- en nadelen. Belangrijke tip: let altijd op de kleine lettertjes.

Kosten huis kopen met een digitale aankoopmakelaar

Wil je wel je droomhuis kopen, maar niet tegen hoge makelaarskosten aanlopen? Ga dan voor Walter, je digitale aankoopmakelaar. In plaats van de makelaarscourtage die - op z'n zachtst gezegd - nogal onstandvastig is, betaal je achteraf eenmalig een vast bedrag van € 3.950. Je krijgt een persoonlijke Walter Expert toegewezen, die voor jou de waarde van het huis gaat uitrekenen en hij rekent uit voor hoeveel de woning verkocht gaat worden. Ook bespreken we de juiste voorwaarden van het bod met je. Hoevaak je ook wilt bieden, hoelang je zoektocht ook duurt, er zijn geen extra bijkomende kosten of andere kleine lettertjes.

3. Advies- en bemiddelingskosten

Bij het afsluiten van een hypotheek kunnen de meeste mensen nog wat hulp gebruiken. Hiervoor kan je de hulp van een hypotheekadviseur inschakelen.

Normaal bespreek je van te voren een bedrag af met de door jou gekozen adviseur over wat het advies kost. Dit bedrag verschilt uiteraard per organisatie. De kosten voor hypotheekadvies lopen flink uiteen verschilt per organisatie.

Qua tijd is er een verschil wanneer je voor de eerste keer een huis koopt of wanneer je doorstroomt. Als je al een een hypotheek hebt, kost het de adviseur vaak wat meer tijd. Soms kan je de kosten meenemen in je hypotheekbedrag, vraag dit ook aan je hypotheekadviseur.

4. Taxatierapport

Bij het aankopen van een huis, wil de bank een officieel taxatierapport. Daarmee hebben zij een officieel document over de waarde van het onderpand van je hypotheek.

Een taxatierapport is een officieel waardeoordeel van een woning, bedrijfspand of ander object. Een taxateur bezoekt de woning en bekijkt de plus- en minpunten zoals de grootte, staat van onderhoud en de ligging. De kosten hiervan zijn landelijk bepaald en variëren tussen de € 650,- en € 750,- per taxatie. Bij Walter zit de taxatie bij onze service inbegrepen.

Met een hypotheek kun je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lening. Het taxatierapport bepaalt de marktwaarde en is dus van belang voor de hoogte van je hypotheek.

Een bankgarantie moet binnen twee weken na ondertekening van het voorlopig koopcontract op de rekening van de notaris staan.

5. Bankgarantie

De verkoper van een woning wil natuurlijk zeker weten dat jij als koper het huis kan betalen en het daadwerkelijk gaat kopen. Daarom moet er een waarborgsom gestort worden voordat je langs de notaris gaat en het huis passeert. Als de koop dan plotseling niet doorgaat, heeft de verkoper wel recht op de waarborgsom.

Deze ‘aanbetaling’ is vaak 10% van de koopprijs. De meeste mensen hebben dit niet zomaar op zak. Dan biedt een bankgarantie uitkomst. Een derde partij belooft de waarborgsom voor te schieten wanneer de koop niet doorgaat. Wanneer de koop wél doorgaat, eindigt de overeenkomst.

Een bankgarantie is normaal 1% van de waarborgsom. De bank betaalt dit bedrag, want deze staat garant. Jij hebt hierna een schuld bij de bank die wordt meegenomen in je hypotheek. In geval van ontbindende voorwaarden, vervalt de waarborgsom. Een bankgarantie moet binnen twee weken na ondertekening van het voorlopig koopcontract op de rekening van de notaris staan.

6. Nationale Hypotheek Garantie

Als je voldoet aan bepaalde voorwaarden, kom je in aanmerking voor een hypotheek met NHG. De NHG staat garant dat jouw hypotheek met zekerheid past bij je inkomen. Zo leen je nooit teveel en zorg je dat je naast alle maandelijkse woonlasten genoeg overhoudt voor andere uitgaven. Als je een restschuld overhoudt na verkoop, dan wordt deze door NHG terugbetaald aan de bank.

Je komt niet altijd in aanmerking voor NHG, dit wordt bepaald door de gemiddelde huizenprijs. De kostengrens zal in 2023 stijgen naar € 405.000. Je huis mag dus niet meer kosten dan dit bedrag wil je gebruik maken van een Nationale Hypotheek Garantie.

7. Bouwtechnische keuring

De bouwtechnische keuring geeft je inzicht in de staat van onderhoud van een woning. Een bouwtechnisch inspecteur maakt een rapport waarin bevindingen per onderdeel van de woning worden genoteerd. Vaak krijg je ook foto’s waarop te zien is wat en waar er iets niet in orde is. De kosten voor een bouwtechnisch keuringsrapport verschillen per partij, maar je hebt er al een vanaf € 425,-.

De inspecteur maakt ook een inschatting van aankomende kosten die achterstallig onderhoud of schade met zich meebrengen. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen herstelwerkzaamheden en wat op latere termijn kan worden aangepakt.

Bij Walter zit de bouwkundige keuring bij onze service inbegrepen.

Maar wat kost het nou precies?

Het is moeilijk om je in te denken wat al die percentages nu echt betekenen. Om je een beeld te geven, hebben we de kosten gekoppeld aan een oer-Nederlands huis. Waar de gemiddelde huizenprijs in Nederland neerkomt op € 309.000,-., staat dit huis in Ridderkerk te koop voor net iets meer, namelijk € 356.000,-.

Voor onze berekening hebben we gebruik gemaakt van gemiddelde en marktconforme prijzen.

Kostenoverzicht kopen van een huis

Voorbeeld van de kosten voor het huis in Ridderkerk

Optioneel: Rente en Kosten Overbruggingskrediet

Een laatste punt waar je op moet letten als je van de ene koopwoning naar de andere gaat, zijn de kosten voor een overbruggingskrediet.

Een overbruggingskrediet is een lening die je helpt de periode tussen kopen en verkopen te overbruggen en wanneer je de overwaarde wil meenemen naar je nieuwe huis. Om dit te krijgen moet je aantonen dat je de tijdelijke hogere kosten kan dragen. De rente die je over het overbruggingskrediet betaalt is meestal iets hoger dan de rente over een hypotheek.

Wat betekent dit voor jou

Als je naar het totale bedrag kijkt, komt dit inderdaad bijna neer op 10% van de koopsom. Je kan alleen geen hypotheek afsluiten waarmee je alle eenmalige kosten kan betalen, aangezien je tot maximaal 100% van de woningwaarde kan lenen.

Wat wel belangrijk is om te weten, is dat dit de bruto kosten zijn. In je inkomstenbelasting aangifte over het fiscale jaar waarin je je huis hebt gekocht kan je de meeste eenmalige kosten aftrekken. Netto komen de eenmalige kosten bij het kopen van een huis uit op 5 à 6% van de aankoopsom.

Ook al kan je in het jaar na de koop veel geld terug verwachten, is het toch handig om een prima duit geld klaar te hebben als je een huis gaat kopen. Het goede nieuws is wel dat je vaak tot 50-60% van de verbouwingskosten mee kan financieren als waardevermeerdering.

Nu je weet wat er allemaal bij komt kijken, kan je zelf de eenmalige kosten van het kopen van een huis uitrekenen. Succes!

We snappen het. Een huis kopen is al stressvol genoeg. Met hulp van Walter sta je er niet alleen voor en weet jij precies hoeveel je moet bieden op je droomhuis. Eerst even kennis maken? Boek een gratis videogesprek en we vertellen je precies wat je van ons kunt verwachten.