Verborgen gebreken

Tijdens de bezichtiging heb je niet uren de tijd om de woning te leren kennen, laat staan dat je de tijd hebt om bouwkundige gebreken op te sporen.

Het is dramatisch om je droomhuis gekocht te hebben en na de verhuizing al direct geconfronteerd te worden met apparatuur die niet werkt, lekkages, of nog erger. Sommige gebreken komen zelfs pas na weken aan het licht.

Bouwkundige keuring

Om gebreken op te sporen kun je een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Bij zo’n keuring gaat een expert de woning bezoeken en vindt er een keuring plaats. De bevindingen hieruit komen terecht in een bouwkundig rapport of worden je mondeling medegedeeld.

Soms is zo’n keuring aanleiding om de koop te annuleren of om de prijs opnieuw te bespreken. Let op: de verkoper zal alleen akkoord gaan met een prijsverlaging als het om gebreken gaat die hij zelf niet kende en waarmee hij dus ook geen rekening had gehouden toen hij zijn eindprijs bepaalde. Let vooral op bij woningen van vlak na de Tweede Wereldoorlog. Er moest toen snel en veel worden gebouwd. Zestigerjaren woningen die nog in de originele staat verkeren missen dubbel glas en zijn met de goedkoopste materialen gebouwd. Houten vloeren vormen brandgevaar.

Zo’n keuring zorgt er ook voor dat je voldoet aan je wettelijke onderzoeksplicht. Als het tot een procedure komt nadat verborgen gebreken zijn ontdekt, dan zal de rechter altijd vragen wat je hebt gedaan om de woning vooraf goed te bekijken.

Een keuring lost dus veel op en ook is het goed dat de keuring je meteen ook inzage geeft in het noodzakelijke onderhoud op de wat langere termijn.

Problemen na de verhuizing

Het kan zijn dat je na de koop problemen signaleert die tot dan toe verborgen waren en zelfs niet ontdekt werden tijdens de keuring. We spreken dan van verborgen gebreken. Een inspecteur kan immers ook niet alles zien en breekt ook niet de hele woning open om constructieve onderdelen van de woning te beoordelen. Geen enkele verkoper zal immers akkoord gaan met zogenoemd ‘destructief onderzoek’.

Een verkoper hoeft uit zichzelf niet te vertellen hoe slecht de woning is, stel daarom je vragen. Want die moeten de verkopers wel naar waarheid beantwoorden. Ook hebben zij een mededelingsplicht. Alle belangrijke feiten moeten zij vertellen, maar het is goed om niet blind te vertrouwen op hun opmerkingen.

Type verborgen gebreken

Verborgen gebreken komen voor in allerlei soorten en maten. Veelvoorkomende gebreken zijn lekkages, elektrische bedrading die niet goed is aangebracht, terugkerende problemen met ongedierte, houtworm in de constructie en vochtige kruipruimtes.

Bij het signaleren van een verborgen gebrek dien je de verkopende partij hiervan op de hoogte te brengen, liefst schriftelijk. Je dient er samen uit te komen en mocht dat niet lukken en het gebrek is ernstig, dan is een gang naar de rechter de enige optie die overblijft. Een rechtsbijstandverzekering is dan wel zo prettig.

Ingedekte verborgen gebreken

Verkopers laten soms een zogenoemde ouderdomsclausule in de akte opnemen. Dat is een nadrukkelijke bevestiging dat de woning ouder is en dat het daarom goed mogelijk is dat er links of rechts wat gebreken zijn. Een verkoper die niet in de woning heeft gewoond zal dit ook in de akte laten opnemen, met het doel aansprakelijkheid voor gebreken te ontlopen.

Ouderdomsclausules en niet-zelf-bewonings-clausules verhinderen niet dat verkopers wel degelijk met succes kunnen worden aangesproken als er verborgen gebreken zijn.

Wanneer is een gebrek een verborgen gebrek?

Deze interessante vraag wordt in de loop van de tijd ingevuld door de rechterlijke uitspraken, de zogenoemde jurisprudentie. Iedere zaak is anders, maar er zijn wel al wat algemeenheden te noemen.

Zo moet het gebrek ernstig zijn. Een lekkend kraantje is dus geen verborgen gebrek. Ook moet het gebrek de functie van de ruimte waarin het gebrek gevonden is belemmeren. Zo mag je in een keuken een afvoer verwachten. Is die er niet, dan is er sprake van een ernstig verborgen gebrek. Gaan de keukenkastjes niet goed open, dan kan de keuken toch normaal gebruikt worden en is er geen sprake van een verborgen gebrek. In zijn algemeenheid moet het gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staan.

Walter advisor

Buying a home?

Book your free orientation call with a Walter advisor. We will take you through the process of buying your next home.

Book a call — it's free

Continue reading

You usually have to deposit 10% of the purchase price in the notary's account as a guarantee when you buy a property. Instead of using your own money, you can secure this with a bank guarantee. Continue reading →

An appraisal report is an independent report about the value of a home according to the guidelines of the NWWI. An official appraisal report is made by an appraiser registered at the NWWI. Continue reading →

Erfpacht is a unique system of land ownership in the Netherlands, where homeowners purchase the right to use the land for a specific period of time, typically 30 to 99 years. Continue reading →