Het blijft voor veel mensen lastig inschatten hoe de WOZ waarde precies tot stand komt. Hoewel er elk jaar verschillende top 10 lijstjes gepubliceerd worden, kijken deze lijstjes meestal niet verder dan alleen de stijgende WOZ waarde. Je wil namelijk ook weten of die stijging terecht is, of dat het zin heeft om bezwaar te maken op de WOZ.
Het blijft voor veel gemeenten lastig om de juiste WOZ waarde te bepalen en veel mensen krijgen geen eerlijk beeld van de échte waarde van hun huis.
Om de WOZ waarde te bepalen gebruiken gemeenten een modelmatige waardebepaling: een vergelijkingsmethode die verkoopcijfers en kenmerken van een woning tegen elkaar afweegt. Het blijft voor veel Nederlandse gemeenten alleen best lastig om de juiste WOZ waarde van huizen te bepalen. Er gaan dan ook doorgaans flink wat dingen fout met de waardebepalingen.
Ook kan er een groot verschil zitten tussen de WOZ waarde en de actuele marktwaarde. Dat komt simpelweg doordat de WOZ waarde een jaar achterloopt en er geen rekening gehouden wordt met eventuele aanpassingen aan het huis. Door deze tekortkomingen krijgen veel mensen geen eerlijk beeld van de échte waarde van hun huis.
De belangrijkste basis voor het bepalen van de WOZ waarde is de marktwaarde. Dat is het bedrag wat een huis opbrengt als het op de waardepeildatum verkocht wordt. De waardepeildatum, 1 januari van het voorgaande jaar, is de datum waarop gemeenten de waarde van een huis vaststellen voor de WOZ waarde.
Walter kijkt alleen naar de koopsommen die zoveel mogelijk op jouw eigen woning lijken. Dit is de beste manier om in te schatten wat de huidige waarde is.
Tijdens het bepalen van de WOZ waarde wordt het gemiddelde van de verkoopprijzen van referentiepanden genomen, er wordt geen rekening gehouden met de staat van onderhoud of andere omstandigheden. Terwijl Walter kijkt naar de koopsommen die zoveel mogelijk op jouw woning lijken de beste manier is om in te schatten wat de huidige waarde is.
De WOZ waarde loopt altijd een jaar achter. De WOZ waarde die je in 2019 ontving is gebaseerd op de waarde van 2018. Op een markt met fluctuerende prijzen, kan de WOZ waarde dus sterk afwijken van de marktwaarde.
De ene gemeente is de andere niet, er zijn gemeenten die expres - absurd - hoog inzetten op WOZ waarde. Walter kijkt niet alleen naar de stijgende WOZ waarde, maar ook naar wat de vierkantemeterprijzen deden in hetzelfde jaar. Door te kijken naar de prijs per m2 kun je huizen met elkaar vergelijking en is een stijging ook een echte stijging.
Dit zijn de cijfers van 2019 van de gemeenten waarin we het grootste verschil zien tussen de stijging van de gemiddelde vierkantemeterprijzen en de stijging vastgesteld door de gemeente voor de WOZ waardes.
| Plaats | Stijging WOZ | Stijging prijs/m2 | Verschil | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Vlaardingen | 9,56% | 4,77% | +4,79% |
| 2 | Lelystad | 13,57% | 8,92% | +4,65% |
| 3 | Hilversum | 18,87% | 14,29% | +4,58% |
| 4 | Vlissingen | 3,13% | -1,36% | +4,49% |
| 5 | Bergen op Zoom | 5,85% | 2,17% | +3,68% |
| 6 | Schiedam | 10,4% | 6,97% | +3,43% |
| 7 | Ede | 9,19% | 5,89% | +3,30% |
| 8 | Hoogeveen | 4,29% | 1,41% | +2,88% |
| 9 | Heerlen | 5,56% | 2,71% | +2,85% |
| 10 | Drachten | 6,06% | 3,27% | +2,79% |
*Omdat de WOZ waarde altijd berekend wordt over het voorgaande jaar, moet deze (peildatum 1 januari 2018) vergeleken worden met de vierkantemeterprijzen van 2017.
De stijging in vierkantemeterprijzen is gebaseerd op daadwerkelijke vierkantemeterprijzen, terwijl WOZ waardes die door gemeenten bepaald worden dat niet per se zijn. Gemeenten kijken vaak alleen naar de top van de markt, referentiepanden die qua prijs veel hoger liggen. Dat resulteert in onwerkelijk hoge WOZ waardes. Maar realistisch gezien kom je uit op bovenstaande cijfers, zo zie je dus dat deze gemeenten veel te hoog inzetten.
Voor gemeenten is het best interessant om de WOZ zo hoog mogelijk in te schalen. Op deze manier halen ze meer geld op met lokale belastingen en heffingen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) publiceerde eind januari (2020) cijfers gebaseerd op begrotingen van alle 355 Nederlandse gemeenten.
Er wordt verwacht dat ze van hun bedrijven en inwoners 10,8 miljard euro krijgen; een stijging van 6,3% ten opzichte van vorig jaar. In 2019 was er al een stijging van 4,3% ten opzichte van het jaar daarvoor. De belangrijkste gemeentelijke heffingen zijn de onroerendezaakbelasting (ozb), rioolheffing en afvalstoffenheffing. Deze drie zijn samen goed voor 8 miljard euro in 2020, dat is bijna drie kwart van de totale heffingen. Laten dat nou precies de belastingen en heffingen zijn waar de WOZ waarde de basis voor vormt.
Het is wel zo fair dat de stijgende WOZ waarde gebaseerd is op de reële woningwaarde, want: hoe hoger de WOZ waarde, hoe hoger de maandelijkse lasten.
Voor huiseigenaren, daarentegen, is het helemaal niet zo prettig om een hoge WOZ beschikking te ontvangen. De hoogte van belastingen en heffingen zijn afhankelijk van de WOZ waarde. Hoe hoger de WOZ waarde, hoe hoger de maandelijkse lasten. En door stijgende huizenprijzen, stijgt de WOZ waarde automatisch mee. Dan is het wel zo fair dat die stijging in de WOZ waarde ook daadwerkelijk gebaseerd is op de reële woningwaarde, in plaats van de waarde van de meest luxe huizen in de buurt.
Heb je het gevoel dat je jouw WOZ waarde niet klopt, maak dan bezwaar bij je gemeente en voorkom dat je teveel betaalt aan belastingen en heffingen. Je kan de hulp inschakelen van een zogenaamde “No Cure, No Pay” organisatie, maar het verwerken van dergelijke bezwaren kost gemeenten vooral extra werk.
Gelukkig kan je het ook heel makkelijk zelf doen en een bezwaar maken is nog gratis ook. Het enige wat je moet doen is jouw bezwaar juist onderbouwen, zodat de gemeente niet anders kan dan bet bezwaar te honoreren. Eerder schreven we een blog over hoe je een WOZ bezwaar maakt en waar je op moet letten.
Goed onderbouwd je bezwaar maken? Probeer Walter woningwaarderapport per rapport voor € 4,99. Je vindt precies wat je nodig hebt als de perfecte onderbouwing voor jouw bezwaar.
We voorspellen dat de WOZ waardes ook dit jaar weer een stuk hoger liggen dan afgelopen jaar. De gemeentes verspreiden op dit moment de nieuwe WOZ waardes. Benieuwd naar de resultaten? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief en blijf zo altijd op de hoogte.
In 2015 werd er voor elk Nederlands huis een voorlopig energielabel verstrekt. Maar dat zegt eigenlijk niet zoveel. Walter geeft je het verschil tussen voorlopig en definitief en waarom het zo belangrijk is.
Waarom zijn referentiepanden belangrijk? Lees waarom Walter meer dan tweehonderd vergelijkbare huizen checkt om de woningwaarde in te schatten.