Is het tijd om te kopen of blijf je nog even huren? Dit zijn de voor- en nadelen.

Een huis kopen is een grote stap, zeker als je voor het eerst de woningmarkt betreedt. Voor beginners is het kopen van een huis vaak nog een ver-van-mijn-bed-show, mede omdat er bij het kopen van een huis best wat eenmalige kosten komen kijken. Ook kan het voelen alsof je een stukje bewegingsvrijheid opgeeft als je gaat kopen. Toch krijg je er ook weer veel voor terug als je een huis koopt. Om het wikken en wegen iets makkelijker te maken, hebben wij de voor- en nadelen voor je op een rij gezet.

Een koop- of huurhuis, wat moet ik nu?

De vorige generaties roepen het nog steeds stellig: een huis kopen is altijd slimmer dan huren. Want huren is weggegooid geld dat je nooit meer terugkrijgt.

Gelukkig zijn de meningen tegenwoordig wat meer verdeeld, huren heeft namelijk ook voordelen. De gemiddelde kosten per huishouden zijn namelijk hoger bij kopen dan bij huren. Dat zijn óók kosten die je nooit meer terugkrijgt, zoals belastingen en heffingen. Kosten waar huurders van vrijgesteld worden. Daarnaast kan het kopen van een huis je flexibiliteit goed in de weg staan. En flexibiliteit is iets waar de starters van nu veel behoefte aan hebben wanneer het gaat om hun carrière of woonsituatie. Het kopen van een huis blijft toch ook toch écht wel een goede investering. Kosten die je betaalt aan je hypotheek, kan je namelijk zien als het vullen van je spaarpot.

Het ‘startersdilemma’ zorgt ervoor dat veel beginnende huizenjagers niet goed weten waar ze hun keuze op moeten baseren. Starters ervaren dit vaak wanneer ze voor het eerst zoeken naar een baan na hun studie of wanneer ze moeten kiezen tussen het kopen of huren van een woning.

Huren of kopen: wat kost dat eigenlijk?

Bij het kopen van een huis ben je niet klaar met de koopsom. Er zijn ook eenmalige kosten bij het kopen van een huis waar je aan moet denken. Neem de ‘kosten koper’ (k.k.), de wettelijke bijkomende kosten die je moet betalen als je een huis overneemt, of bijvoorbeeld kosten voor het taxatierapport of een bankgarantie. De eenmalige kosten bij het kopen van een huis komen netto uit op 5 à 6% procent van de aankoopsom.

Je maandelijkse basisbedrag bij een koopwoning zijn de kosten van je hypotheek, bij een huurwoning is dit de huur. Daarnaast ben je een groot deel van het besteedbaar inkomen kwijt aan gemeentelijke woonlasten: onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing. Er wordt onderscheid gemaakt tussen eenpersoons- en meerpersoonshuishouden, hoeveel meer personen dat zijn doet er (helaas) niet toe. Er gelden vaste tarieven, behalve voor onroerendezaakbelasting. Die is afhankelijk van de WOZ-waarde van je woning.

Bij een meerpersoonshuishouden met een eigen woning zijn de gemiddelde gemeentelijke woonlasten €740,- (na eventuele heffingskorting), dat is €67,- hoger dan bij een eenpersoonshuishouden met eigen woning. Bij huurwoningen betalen eenpersoonshuishoudens gemiddeld €290,- en meerpersoonshuishoudens €368,-. Deze bedragen verschillen per gemeente, met Bloemendaal als duurste gemeente voor zowel koop- als huurwoningen.

Voordelen van een koopwoning

• Hypotheekrenteaftrek wil zeggen dat woningeigenaren de jaarlijkse rentekosten mogen aftrekken van hun bruto inkomen. Da’s fijn, want zo wordt je belastbaar inkomen lager en betaal je netto minder hypotheekrente. De hypotheekrenteaftrek regel je jaarlijks in je aangifte inkomstenbelasting. Er is wel een grote ‘MAAR’: de overheid is bezig de hypotheekrenteaftrek in te perken. De komende jaren wordt dit voordeel dus steeds kleiner.
• Eenmalig aftrekbare kosten o.a. notariskosten, taxatiekosten of advies- en bemiddelingskosten zijn fiscaal aftrekbaar. Check goed welke kosten eenmalig aftrekbaar zijn in jouw situatie.
• Creatieve vrijheid Aanbouwen, verbouwen of zelf je keuken kiezen; met een koopwoning mag je veel meer doen. Mits je je aan de gemeentelijke regels houdt.
• Opbouwen van vermogen Deze heb je vast wel eens gehoord: ‘Een huis kopen is een (goede) investering’. Let wel: dit geldt alleen wanneer je je hypotheek binnen dertig jaar aflost of als je je woning met overwaarde verkoopt.
• Meenemen hypotheek Verhuizen naar een volgende huis heeft gevolgen voor je hypotheek. Soms kun je je hypotheek meenemen, wat vooral prettig is wanneer je voor langere tijd een laag rentepercentage hebt afgesproken.

Nadelen van een koopwoning

• Onderhoudskosten zijn niet mis de onderhoudskosten komen meestal neer op 1% van de de koopsom per jaar. Dit kan nogal tegenvallen, zeker als je de maximale hypotheek hebt genomen. Bij een nieuwbouwwoning is dit een stuk minder. De eerste vijf jaar maak je nauwelijks onderhoudskosten.
• Minder flexibiliteit Kopen doe je niet voor een paar jaar, je koopt omdat je ergens vijf à tien jaar wil blijven wonen. Als je snel wil verhuizen kan een koopwoning invloed hebben op je flexibiliteit. Je hebt namelijk geen invloed op hoe snel je huis verkocht is.
• Verzekeringen en belastingen Bij een koopwoning zijn er meer extra lasten in de vorm van verzekeringen en belastingen, zoals onroerende zaakbelasting, opstalverzekering en heffingen van gemeente en waterschap.
• VvE Door het kopen van een appartement ben je automatisch lid van Vereniging van Eigenaren (VvE). De kosten die hieraan verbonden zijn, zijn voor eigen rekening.

Risico’s van een koopwoning

• Fluctuerende woonlasten Woonlasten kunnen veranderen als de rente stijgt of daalt. De grootste factor hier is je hypotheek. Als je die voor een langere periode hebt vastgezet, ben je minder gevoelig voor schommelingen in rente. Anderzijds betaal je dan wel een hogere maandelijks rente dan wanneer je je rentevaste periode korter maakt.
• Risico’s ‘Niets is zeker, zelfs dat niet.’ Houd dus rekening met ‘verrassingen’ zoals o.a. inkomensrisico, schaderisico en restschuld.
• Waardestijging en -daling De investering in een koophuis is nuttig als de waarde stijgt. Dit kan gewoon door de marktwerking, maar ook door bijvoorbeeld een renovatie. Je huis kan stijgen in waarde, maar ook dalen. Bijvoorbeeld door economische schommelingen. Met de Walter waardebepaling kun je checken wat je huis écht waard is. Deze score houdt rekening met trends in de markt en is dus altijd actueel.

Voordelen van een huurwoning

• Flexibiliteit Als je behoefte hebt aan wat meer vrijheid, is huren een fijne optie, je kan namelijk snel van huis wisselen. Je hoeft alleen rekening te houden met een opzegtermijn (minimaal een maand, maximaal drie maanden).
• Onderhoudskosten zijn voor verhuurder Voor structurele mankementen aan je woning hoef je in het geval van huren niet zelf op te draaien; de verhuurder is daar verantwoordelijk voor.
• Lage verzekeringskosten Voor een huurwoning zijn een stuk minder verzekeringen nodig. Verzekeringen die wel van pas komen zijn bijvoorbeeld inboedelverzekering, aansprakelijkheidsverzekering, rechtsbijstand en huurgarantie.
• Weinig verantwoordelijkheid De meeste verantwoordelijkheden liggen bij de eigenaar van de woning. Kosten voor en het regelen van eventueel onderhoud ligt bij hen en ook VvE-vergaderingen hoef jij niet bij te zitten.
• Huurtoeslag Klinkt goed, zo’n bijdrage in de huurkosten. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet je alleen wel voldoen aan een aantal voorwaarden.

Nadelen van een huurwoning

• Borg Voordat je een huurwoning betrekt, zul je een borg moeten betalen. Meestal is dit één maand huur, maar dit kan ook hoger uitvallen.
• Je bouwt niets op Al het geld wat je uitgeeft aan de huur van je woning, is weg. Als je een hypotheek aflost, vul je als het ware een spaarpot en wordt de woning na aflossing van de hypotheek daadwerkelijk van jou.
• Renoveren brengt je niets Alleen je huisbaas heeft hier wat aan. Omdat de woning niet van jou is en wordt, kun je je afvragen in hoeverre een renovatie jou wat zal opbrengen.
• Originele staat Er is een grote kans dat je je huurwoning moet terugbrengen naar de originele staat als je de huur opzegt. Slijtage hoef je meestal niet te herstellen, schade uiteraard wel.
• Jaarlijkse huurverhogingen Verhuurders mogen eens per jaar de huur verhogen. De huur van je huis mocht vanaf 1 juli 2019 maximaal 4.1-5,6% omhoog, dit geldt alleen voor sociale huurwoningen. In de vrije sector geldt er geen maximale huurverhoging.
• Inschrijftijd sociale huurwoning Wanneer je hiervoor in aanmerking wil komen, moet je je inschrijven bij een organisatie die verantwoordelijk is voor de verdeling van sociale huurwoningen. Let op: dit duurt lang, heel lang. En de wachttijden nemen toe.
• Hoge particuliere huurprijzen De prijzen voor huurwoningen liggen hoog omdat er een groot tekort is aan huizen die beschikbaar zijn voor de vrije huur.

Risico’s van een huurwoning

• Huurrechten Als huurder wordt je door de wet beschermd voor het opzeggen van de huur door verhuurder of eigenaar. Hier zijn wel een stel voorwaarden aan verbonden en je huisbaas heeft vaak een langere adem.

Dus, kopen of huren?

Het is duidelijk dat je besteedbaar inkomen bij het kopen van een huis hoger moet zijn dan voor bij een huurwoning. Naast je vaste maandelijkse lasten, heb je eigen geld nodig om te kunnen kopen. Hoeveel eigen geld je nodig hebt hangt af van je inkomen, de regio waarin je wil kopen en het aantal vierkante meters dat je wil kopen. En hoewel het kopen van een huis een betere investering is, moet je er vijf à tien jaar blijven wonen om hier de vruchten van te plukken.

Dat gezegd hebbende kan je bovenstaande lijst gebruiken om alle voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen. Maar ben je er dan wel? Misschien komt het aanbod, van zowel kopen als huren, helemaal niet overeen met je budget of waar je op het moment behoefte aan hebt. En zijn in jouw geval de voordelen wel écht voordelen? Bedenk goed voor jezelf wat aansluit op je huidige situatie.

Heb je nog vragen? Walter helpt je graag om voor jouw situatie de beste keus te maken.