Ouderdomsclausule

Soms wordt een woning verkocht met een ouderdomsclausule. Deze clausule beschermt de verkopers bij verkoop van de woning tegen aansprakelijkheid voor verborgen gebreken van de woning als gevolg van de ouderdom van die woning. Het gaat dan om gebreken die niet vooraf bij de verkopers bekend waren ten tijde van de verkoop.

Ouderdomsclausule in de koopovereenkomst

De clausule behoort niet tot de standaard koopovereenkomst bij het kopen van een woning. De verkoopmakelaar dient tijdig, veelal ook al online, te communiceren dat de woning verkocht wordt met deze clausule. In dat geval wordt de clausule aan de standaard koopovereenkomst toegevoegd. Met het ondertekenen van zo’n koopovereenkomst geeft je als koper aan dat je het risico aanvaardt van gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning.

Normaal gebruik van de woning

Een verkoper is verplicht de verkochte woning zo op te leveren met een garantie voor ‘normaal gebruik’ door de kopers. Als er zaken spelen rondom de woning die dit normale gebruik beletten, dan zijn verkopers normaliter aansprakelijk. Een ouderdomsclausule dringt deze aansprakelijkheid echter zeer terug. Dat wordt opgesomd in een contract artikel zoals deze:

“Het is koper bekend dat de woning omstreeks (...) jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte komen (het normaal gebruik belemmerende) gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, voor risico van de koper.”

Bij het kopen van een woning met een ouderdomsclausule is het aan te bevelen om altijd een bouwkundige keuring te laten uitvoeren om zo ondubbelzinnig te voldoen aan je onderzoeksplicht.

Onderhandelen over de ouderdomsclausule

We zien de clausule veelal bij woningen die ouder dan 100 jaar zijn. Toch wordt de clausule soms ook ingezet bij de verkoop van relatief ‘jongere’ woningen uit de jaren ‘70 en en jaren ‘80. Met de clausule wordt dan gewezen op het feit dat de bouwkwaliteit van deze ‘oudere woningen’ lager ligt dan bij nieuwe woningen. Het wordt voor verkopers dan makkelijk om zich te verweren tegen claims van de kopers ter zake van gebreken. Wat dat betreft is de ouderdomsclausule daarmee ook onderdeel van de onderhandeling van de aankoop van de woning. Als de verkoopmakelaar er op staat dat de clausule in de koopovereenkomst komt dan is er wel onderhandeling mogelijk over hoe de clausule precies geformuleerd wordt.

De formulering van een ouderdomsclausule

Er kan discussie ontstaan tussen kopers en verkopers over wie aansprakelijk is voor een bepaald (ouderdoms)gebrek als de ouderdomsclausule niet precies geformuleerd is. Het kan bijvoorbeeld onduidelijk zijn of de clausule ook betrekking heeft op een recente uitbouw, of dakkapel, en of daadwerkelijk alle zaken er onder vallen of niet.  

Bij een eventuele rechtszaak kan een rechter de ouderdomsclausule verschillend uitleggen. Een generieke ouderdomsclausule lijkt in eerste instantie in het voordeel van de verkoper te werken. Zo’n clausule lijkt dan allesomvattend op het eerste gezicht. Toch is er ook te stellen dat hoe specifieker de ouderdomsclausule is, des te meer de verkoper is ingedekt. Je kunt dan denken aan de specificatie van de ouderdomsclausule over bijvoorbeeld constructieonderdelen, leidingen of ongedierte. Zo is duidelijk welke gebreken onder de ouderdomsclausule vallen, en welke niet. Let ook op de redelijkheid van de specificatie dat het wel te maken heeft met de ouderdom. Als alle elektra 5 jaar geleden is vervangen zou het raar zijn als dit onderdeel uitmaakt van een ouderdomsclausule.

Je aankoopmakelaar kan je het best adviseren over de gevolgen van een specifieke formulering van de ouderdomsclausule en onderhandelen over een formulering die beter uitpakt voor jou als koper.