Het effect van de coronacrisis op de woningmarkt is een onderwerp waar veel mensen bezig zijn. Tijdens een webinar van 45 minuten hebben wij een aantal mensen meegenomen in wat wij denken dat het effect van corona op de huizenmarkt gaat zijn. Nu zijn er natuurlijk een hoop van jullie die de webinar gemist hebben. Daarom lopen wij in deze blog nog een keer door de slides en de inhoud.
Wil je de daadwerkelijke webinar terugkijken? Check dan hieronder de opname:
Onze minister-president heeft een aantal weken geleden een intelligente lockdown afgekondigd om het coronavirus in bedwang te krijgen. Sinds deze aankondiging hebben we een aantal interessante dingen gezien.
Deze trends staan in sterk contrast met de woningmarkt in het buitenland. Als we kijken naar de ontwikkelingen in New York en Engeland zien we een direct effect van het coronavirus.
Als we kijken naar het aantal geautomatiseerde waardebepalingen die Walter elke dag doet, zien we dit aantal nog niet naar beneden gaan. Een afzwakking van de woningmarkt toont zich meestal eerst in een afname van het aantal woningen die te koop worden aangeboden, pas daarna zie je het terug in een woningwaarde daling.
Wij denken dat dit te maken heeft met 3 dingen.
Als we kijken naar historische data van het CBS dan zijn er een aantal ingrediënten zijn die invloed hebben op huizenprijzen.
De belangrijkste conclusie is dat huizenprijzen niet zozeer bepaald worden door seizoenen of de economie. In plaats daarvan worden deze bepaald door de leencapaciteit van de consument. Of: de hoogte van een hypotheek die iemand kan afsluiten.
Als we kijken naar het besteedbaar inkomen sinds 1995 zien we twee crisissen: de dot-com crisis (internetbubbel) en de kredietcrisis. Wat interessant is, is dat mensen tijdens de crisis juist meer te besteden hadden. Dit heeft bijna altijd te maken met de maatregelen en steunpakketten vanuit Den Haag. Na de crisis zien we eigenlijk pas het effect op besteedbare inkomens.
Hier zien we een dip in het aantal huizen dat op de markt komt. Deze loopt synchroon met besteedbaar inkomen en leencapaciteit, niet met de daadwerkelijke economische crisis. We zien dat het aantal huizen dat op de markt kwam in 2013 45% lager was dan tijdens dezelfde periode in 2007. In absolute getallen kwamen er in een kwartaal in 2013 slechts 110.000 huizen op de markt, terwijl dat er in 2007 nog 200.000 waren.
De dip in aanbod ging gepaard met een dip in huizenprijzen. Impact van Covid-19 op de huizenmarkt zal dus ontstaan door:
Omdat de dip dus later pas zichtbaar wordt als het besteedbaar inkomen van huishoudens vermindert, kunnen we nu nog niets zeggen over de echte effecten die de coronacrisis gaat hebben op de huizenmarkt en wanneer deze zichtbaar zullen zijn.
Een aantal economische consequenties zijn al duidelijk. Restaurants en winkels zijn gesloten, veel mensen werken thuis of kunnen hun werk beperkt of niet uitvoeren. Dit gaat ongetwijfeld een effect hebben op het besteedbaar inkomen.
Ook is de prognose dat de hypotheekrentes gaan stijgen. Vanuit de overheid en Europa wordt er nu hard gewerkt om deze niet plotseling erg hard te laten stijgen, maar we verwachten dat deze niet verder zal dalen.
En dan nog het woningmarktbeleid. Dat gaat over sociale huurwoningen, hoeveel huizen er gebouwd worden en andere maatregelen van de overheid komen. Ook hiervoor hebben wij geen glazen bol, maar dit gaat zeker een effect hebben op de woningmarkt.
Om iets beter inzicht te krijgen in wat er komen gaat, hebben we 3 scenario’s uitgewerkt. Nu kunnen we natuurlijk niet met zekerheid zeggen of dit gaat gebeuren, maar een van deze scenario’s verwachten we te zien.
In het eerste scenario schudden we corona van ons af. We komen allemaal prima uit de crisis, maar de groei van de waarde van een huis ZAL minder snel stijgen dan wat we recent hebben gezien.
Dit is het scenario waarvan wij geloven dat het waarschijnlijk is dat dit gaat gebeuren. Alle ingrediënten voor een recessie zijn aanwezig. We hebben minder geld te besteden en de rentestanden zullen iets gaan stijgen.
Tegelijkertijd hebben we gezien dat de huizenprijzen niet altijd gelijk dalen met een recessie. Wij geloven zelfs dat de huizenprijzen gelijk kunnen blijven dankzij sterke noodmaatregelen vanuit Den Haag en dat de arbeidsmarkt er weer snel bovenop komt.
Dit is het scenario waar we allemaal van hopen dat het niet gaat gebeuren. Hier kunnen we kijken naar markten zoals Amerika en Engeland waar miljoenen mensen tegelijk hun baan kwijtraken. Dit heeft een direct negatief effect op het aanbod en de huizenprijzen.
De vorige crisis heeft de huizenmarkt hard geraakt. Als we kijken naar de verschillen tussen de piek voor de crisis in 2007 en het dieptepunt in 2014 worden de effecten op de huizenmarkt echt duidelijk.
Mocht deze crisis lijken op de vorige en de huizenmarkt net zo hard geraakt worden, dan zullen huizenprijzen niet halveren. Ook zag je de daling in aanbod en waardedaling over een periode van 5 jaar.
Wel heeft deze crisis 10 jaar geduurd. Pas in 2017 waren de gemiddelde huizenprijzen in Nederland weer op hetzelfde niveau als in 2007.
Inmiddels zijn huizenprijzen fors verder gestegen. Als de prijzen weer met 20% zullen afnemen als gevolg van corona, zitten we in het dieptepunt op het niveau van 2008. In een periode van 10 jaar zal de huizenmarkt weer hersteld zijn.
Het allerbelangrijkste om te bedenken als je kijkt naar dit soort gemiddelden, is dat de daling en stijging niet voor heel Nederland gelijk was. Ook zien we verschillen in de waardevastheid van het type huis.
De belangrijkste conclusie is dat je met een klein appartement, zeg tussen de 50 en 100 m2, in een stedelijk gebied meest recessiebestendig zijn. Een woonhuis in landelijk gebied zal harder dalen en minder hard stijgen in waarde.
Een financiële buffer is altijd prettig en handig in onzekere tijden. Heb je veel overwaarde, dan is dit een goed moment om dit voor je te laten werken door nu te verkopen. Vervolgens kan je kijken of je een slimme investering kan doen in een appartement in de stad, aangezien deze het meest crisisbestendig zijn.
Heb je een huis waar je nog 10 jaar prettig kan blijven wonen, doen. Het hoogtepunt van de huizenprijzen lijkt bereikt. Dus als je geen haast hebt, neem je tijd om te zien wat de huizenmarkt echt gaat doen. Zorg er wel voor dat je een goede buffer hebt om mogelijk zware tijden door te komen.
Met grote verbouwingen kan je waarschijnlijk beter even wachten tot er meer duidelijkheid is. Prijzen in de bouw zouden zomaar kunnen dalen in de komende maanden.
Nogmaals, optimaliseer de winst. Kan je het veroorloven om kleiner te gaan wonen, dan is dit het moment om dit te doen. De grootste woningnood zijn op dit moment appartementen in de stad voor starters en eenpersoonshuishoudens.
Ook als je nu de woningmarkt wilt betreden, is het verstandig om goed te kijken naar welk type huis je koopt en waar deze staat.
Gaat het je minder om winst en meer om woongemak? Koop dan je droomhuis. Zolang je koopt in een waardevaste buurt waar je meer dan 10 jaar wil blijven is het altijd goed. Dan maken fluctuaties op de woningmarkt minder uit. En nu kan je nog gebruik maken van de lage rentestand.
Pas in 2017 waren de gemiddelde huizenprijzen in Nederland weer op hetzelfde niveau als in 2007.
Het kopen van woningen gaat anders, wat in het voordeel van kopers werkt. Makelaars en Funda springen in op het bezichtigen in die 1,5 meter samenleving. Het grote voordeel voor kopers, is dat je nu de tijd en rust hebt om te bezichtigen zonder met 40 man in een huis te staan.
Sta je op het punt om een bod uit te brengen en heb je behoefte aan een sparringspartner die je helpt het perfecte bod uit te brengen? Wij helpen je graag verder met een bod die past bij deze tijd.
Met Walter denkt een van onze experts met je mee. Niet alleen over de hoogte van het bod, maar ook over hoe je een bod samenstelt en wat de beste voorwaarden zijn.
Krijg je een scherp beeld van welke woning bij je past met de hulp van onderzoek. Combineer verschillende kleuren, een beetje zoals een kleurenprinter.
Een huis kopen in het jaar van corona. Dit is waar je op moet letten als je een huis gaat kopen in tijden van economische onzekerheid.