De voordelen en nadelen van een hoge WOZ waarde.

In een vorige blog bespraken we wat de WOZ waarde is en wanneer het voor jou van toepassing is. De WOZ waarde wordt bepaald door gemeenten en kan soms hoog of laag uitvallen. In deze blog gaan we dieper in op de voordelen en nadelen van een (te) hoge WOZ waarde en wat dit voor jou kan betekenen.

Als de WOZ waarde stijgt, betekent dit dat de marktwaarde van je woning gestegen is.

Wat is WOZ waarde?

WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. Het is de waarde van een woning die elk jaar in januari door gemeenten wordt bepaald en die de basis vormt voor gemeentelijke belastingen en heffingen.

Gemeenten bepalen de WOZ waarde door vergelijkbare woningen te taxeren. Er wordt uitgegaan van het bedrag dat het pand moet opbrengen op 1 januari van het voorgaande jaar, de waardepeildatum. Ze kijken dan naar gegevens over het perceel en het pand zelf. Daarnaast kijkt de taxateur naar vergelijkbare panden die rond de waardepeildatum verkocht zijn.

De taxateur hoeft gelukkig niet elk pand fysiek te bezoeken, maar gebruikt een computermodel die de waarde van overige panden bepaalt. Ze kijken bijvoorbeeld naar verschillen in ligging en het aantal vierkante meters. Er wordt geen rekening gehouden met hypotheek en erfpacht.

Het taxatieverslag krijg je vaak meegestuurd als bijlage bij de WOZ beschikking. Als je deze niet hebt ontvangen, kan je deze ook opvragen bij je gemeente. Je vindt hierin ook de woningen die de gemeente gebruikte om de WOZ waarde van jouw woning vast te stellen.

Waar wordt de WOZ waarde voor gebruikt?

De WOZ waarde wordt door de volgende drie overheidsorganen gebruikt bij het berekenen van belastingen:

• Gemeenten Gebruiken de WOZ waarde om onroerendezaakbelasting (OZB) en soms rioolheffing te bepalen.
• De Belastingdienst Gebruikt de WOZ waarde voor de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait), vennootschapsbelasting, schenkbelasting en erfbelasting.
• Waterschappen Gebruikt de WOZ waarde als basis voor de watersysteemheffing.

Daarnaast wordt de WOZ waarde ook mede gebruikt om de prijs van een huurwoning te bepalen. Dit gebeurt vanuit de Wet WOZ.

Als je je huis wil verkopen, is een hoge WOZ waarde weer voordeliger.

Wat als WOZ waarde hoog is?

Als je een koophuis hebt, krijg je in januari een brief van de gemeente op je deurmat met daarin de WOZ waarde van je huis. Hoewel veel mensen denken dat een lage WOZ waarde beter is, hoeft dat niet altijd zo te zijn.

Wat koopkracht betreft, is een lagere WOZ waarde gunstig: je betaalt minder erf- en schenkbelasting, onroerendezaakbelasting en waterschapsbelasting. Ook betaal je minder aan eigenwoningforfait.

Als je je huis wil verkopen, is een hoge WOZ waarde weer voordeliger. Mogelijke kopers van je huis vinden het juist prettig als de WOZ waarde hoger ligt dan de vraagprijs en geldverstrekkers zien graag een realistische WOZ waarde bij het afsluiten van een tweede hypotheek.

Voordelen van een hoge WOZ waarde

Hoe lager de WOZ waarde, hoe lager de heffingen en belastingen. Maar zo’n lage WOZ waarde is dus niet per se beter. Een hoge WOZ waarde heeft zo z’n eigen voordelen. Hieronder bespreken we de twee belangrijkste voordelen:  

Met een hoge WOZ beschikking kan jij naar je hypotheekverstrekker stappen. Sommige zijn dan bereid de risico-opslag deels (of in zijn geheel) te laten vervallen.

Mogelijk lagere hypotheekrente

Wanneer jij een hypotheek zonder NHG hebt, komt er geregeld een risico-opslag bovenop je rente. Want als de afgesloten hypotheek meer dan 50 tot 60 procent van de woningwaarde is, betaal je een verhoogde rente. Hoe hoger dus de hypotheek in verhouding tot de woningwaarde, hoe hoger de opslag voor het kredietrisico.

Dus als de WOZ waarde stijgt, betekent dit dat de marktwaarde van je woning gestegen is. Dát betekent weer dat je een minder groot risico voor de bank bent waardoor je in een lagere risicoklasse komt.

En dat laatste is goed nieuws. Eigenlijk betekent een lagere hypotheekrente lagere maandlasten. Met een hoge WOZ beschikking kan jij naar je hypotheekverstrekker stappen. Sommige zijn dan bereid de risico-opslag deels (of in zijn geheel) te laten vervallen. Dat kan veel geld schelen. Je rente kan in de tussentijd ook verlaagd worden als je genoeg hebt afgelost.

Als de hypotheek meer is dan 50 tot 60 procent van de woningwaarde, betaal je een verhoogde rente. Hoe hoger de hypotheek in verhouding tot de woningwaarde, hoe hoger de opslag die de bank rekent voor het kredietrisico.

Je woning verhuren

Misschien wil je een tijdje op reis of wil je om een andere reden je huis een tijd verhuren, met een koophuis mag het. Zeker in de grotere steden wordt dit vaak gedaan. Ook in dit geval komt een hogere WOZ waarde goed van pas. De huurprijs van je woning wordt namelijk bepaald door de puntentelling in het Woningwaardestelsel (WWS). Hoe hoger het aantal punten, hoe hoger de huur mag zijn als je je huis in de vrije sector mag verhuren.

Ga jij verhuren, dan is het prettig als je veel punten scoort. Door een woning te renoveren, kan je het aantal punten al verhogen. De hoge WOZ waarde helpt voor een hoger aantal punten en daar hoef je precies niets voor te doen.

Betere verkoopprijs woning

Klaar voor de volgende stap en van plan je huis te verkopen? Dan kan een hoge WOZ waarde kopers overtuigen dat jouw woning veel waard is. Zo’n hoge WOZ waarde zou zomaar kunnen opwegen tegen die hogere belastingaanslagen en gemeentelijke heffingen.

Nadelen van een hoge WOZ waarde

Als jij het huis van je dromen hebt gevonden en lekker wil blijven zitten waar je zit, dan is zo’n hoog uitgevallen WOZ waarde dus misschien niet echt iets waar je op zit te wachten. We bespreken hieronder de twee belangrijkste nadelen van een hoge WOZ waarde:

Hogere gemeentelijke belastingen

De blauwe brieven, je lievelings: belasting. De WOZ waarde bepaalt de hoogte van verschillende typen belasting, namelijk onroerendezaakbelasting (OZB) en ook afvalstoffenheffing. Dus hoe hoger de WOZ waarde, hoe meer belasting je zal betalen.

De WOZ waarde is ook de basis voor het EWF. De Belastingdienst berekent het EWF op basis van de WOZ waarde van je woning.

Een hogere eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting

Als je een eigen woning hebt, dan moet je dit bij je inkomstenbelastingaangifte aangeven. Want de Belastingdienst vindt dat woongenot een vorm van inkomen is en daar moet je belasting over betalen. Dit heet het eigenwoningforfait (EWF), en wordt gezien als de inkomsten die je hebt uit je woning.

De WOZ waarde is ook de basis voor het EWF. De Belastingdienst berekent het EWF op basis van de WOZ waarde van je woning. Het EWF hangt ook nauw samen met hypotheekrente. Want je kan als eigenaar het EWF optellen bij je belastbaar inkomen, maar je mag je rentelasten van je belastbaar inkomen aftrekken. Jouw hypotheekrenteaftrek is dus eigenlijk de som van je EWF en de aftrekbare rentelasten.

Wat is beter: een hoge of lage WOZ waarde?

De voordelen van een hoge WOZ waarde, zijn de nadelen van een lage WOZ waarde. Ga jij je huis verkopen, dan is jouw uiteindelijke verkoopprijs waarschijnlijk lager als de WOZ waarde is gedaald. En - gunstig genoeg - zal je minder belasting en heffingen betalen als de WOZ waarde lager is. Maar dat is dus vooral prettig als je niet van plan bent om je huis te verlaten. Kortom: welke WOZ waarde het gunstigst voor jou is, is helemaal afhankelijk van jouw huidige woonsituatie.

Ben je het niet eens met de hoogte van je WOZ waarde omdat deze te hoog of te laag is, kan je bezwaar maken bij de gemeente.

Bezwaar tegen hoge WOZ waarde

Ben je het niet eens met de hoogte van je WOZ waarde omdat deze te hoog of te laag is, kan je bezwaar maken bij de gemeente. Dit kan je tot zes weken na ontvangst van de nieuwe WOZ waarde doen. Hou dus in januari je deurmat goed in de gaten en bepaal wat voor jouw persoonlijke situatie het gunstigste is. Succes!

Benieuwd naar de WOZ waarde van jouw woning of een andere Nederlandse woning? Check Walter. Je krijgt gratis woningrapporten in handen met daarin alle data die je helpt bij je huizenjacht. Zo word je even slim als een makelaar.