Walter Weetje: die huizenprijzen. Stijgen, of dalen ze?!

De afgelopen week zijn de kwartaalgegevens van het NVM weer bekend gemaakt. Super interessant, want wie wil nu niet weten hoe het staat met de huizenmarkt.

Helaas blijkt dat op basis van dezelfde gegevens over huizenprijzen tegenovergestelde artikelen worden gepubliceerd. Volgens het Parool is de trend dat huizenprijzen in de regio Amsterdam dalen en de markt afkoelt terwijl volgens de Telegraaf de stijging in heel Nederland gewoon doorzet.

Wat gebeurt er nou in de hoofdstad: klopt het dat de Amsterdamse markt afkoelt of stijgt het door met de rest van het land?

Gemiddelde woningwaarde stabiliseert... of toch niet?

Het leuke en ingewikkelde van statistiek is dat dezelfde data andere resultaten kunnen laten zien. Dit is afhankelijk van hoe de data worden verwerkt.

Als je puur naar het gemiddelde kijkt, lijkt de stijging van de woningmarkt in Amsterdam nu wel echt klaar. In de grafiek hieronder zie je wat er gemiddeld voor een woning is betaald in de afgelopen 3 jaar en hoe zich dat heeft ontwikkeld.

Toch lijkt dit tegenover de ervaring op de huizenmarkt te staan: de krapte zet door, dus hoe kan de stijging van de prijzen afvlakken?

De heilige graal: de prijs per vierkante meter

Huizen zijn net een fruitschaal met duizenden verschillende appels en peren. Dankzij de unieke eigenschappen van elk huis is het lastig om deze goed te vergelijken. Gelukkig kan dat toch als we iets beter naar de statistieken kijken.

De beste manier om prijzen van huizen te vergelijken is op basis van de oppervlakte in vierkante meters. Zodra we naar de vierkantemeterprijs kijken, zien we een heel ander beeld. In plaats van af te vlakken, lijken de prijzen nog net zo hard – of zelfs harder – door te stijgen.

Mensen kopen kleinere huizen voor meer

Hoe kan het dat de gemiddelde huizenprijzen afvlakken of dalen, terwijl de prijs per vierkante meter blijft stijgen? Dit is eenvoudig te verklaren: mensen kopen kleinere woningen met een hogere prijs per vierkante meter.

Dat leidt tot de volgende hypothese: mensen kunnen steeds moeilijker meekomen met de huizenmarkt, dus kopen ze iets wat ze wél kunnen betalen. En dat is klein. Veel kleiner dan de afgelopen periode.

Om onze hypothese te testen hebben we er een statistiek bij gepakt die door anderen verwaarloosd is in deze discussie: het woonoppervlak van recent verkocht huizen. Daar zien we inderdaad dat het woonoppervlak van verkochte woningen ieder kwartaal gemiddeld kleiner wordt.

Sorry Parool, huizenprijzen in Amsterdam stijgen gewoon door

De bottomline is: de stelling dat “de stijging van huizenprijzen in Amsterdam afkoelen” is niet waar. Sterker nog, we zien een versnelde toename in prijs per vierkante meter.

Wel zien we verschuiving in welke huizen worden verkocht. In plaats van grote, imposante woningen zijn de meest verkochte huizen in Amsterdam kleiner dan 80m². Wat daar precies de redenen voor zijn, laat onze data niet zien. Maar gezien de publieke discussie over starters op de woningmarkt kunnen we die misschien wel raden.