Een stad is geen IKEA kast.

De grootste uitdaging bij het analyseren van woonplaatsen en buurten is het karakter van de buurt.

Bij Walter analyseren we woonplaatsen en buurten om te kijken of we factoren kunnen ontdekken die een plek populair maakt bij huizenkopers. De grootste uitdaging bij die analyse is dat het karakter van een buurt meer is dan de som der delen. Verschillende fenomenen zijn namelijk allemaal onlosmakelijk met elkaar verbonden in een complex, interactief systeem.

Ter vergelijking, sommige IKEA meubels zijn ingewikkeld om in elkaar te zetten, maar ze zijn uiteindelijk wel te reduceren tot een vast aantal onderdelen die in elkaar passen. Van steden ontbreekt het totaaloverzicht van het aantal en type onderdelen en is er geen handleiding hoe alles in elkaar past. Sterker nog, het is niet eens zeker dat het een kast moet worden. Eenmaal in elkaar gezet, kan het zomaar een eettafel zijn.

De succesfactoren zijn overal anders

Al decennia lang worden welvarende plekken doorgelicht op bepaalde factoren om het succes van de wijk ergens anders te kunnen reproduceren. Toch leidt dit telkens tot wat anders, zelfs als je de handleiding van een wijk tot op de letter volgt. In het beste geval is de wijk populair en ontwikkelt het zijn eigen sfeer. In ergste geval leidt dit tot uniforme, reproduceerbare woonwijken zonder karakter.

Gelukkig verdwalen we steeds minder in het IKEA magazijn. Er zijn een aantal onderdelen geclassificeerd die met hulp van data en computermodellen steeds beter op te sporen zijn.

Het hout: Het fysieke netwerk

Wegen verbinden. De wegen en straten waarop een stad gebouwd is zijn de levensaderen die zorgen voor toevoer van mensen, communicatie en uiteindelijk de uitwisseling van kapitaal en kennis.

Elke stad heeft dit op haar eigen manier georganiseerd. In Almere zijn er wijken waar je echt in en uit moet voordat je naar een andere wijk kan met de auto. In Amsterdam is het lastiger om je van oost naar west te bewegen omdat er maar een paar hele drukke straten zijn die dat mogelijk maken.

In plaatsen als Haarlem en Den Haag is de oost-west verbinding ook lastig. Beide steden zijn eerst in de noord-zuid richting gegroeid, omdat daar op zand gebouwd kon worden. Pas veel later groeiden de steden verder in oostelijke richting waar de grond lastiger te bebouwen was. Er lopen in die steden dus relatief veel wegen van noord naar zuid en relatief weinig wegen van oost naar west. De ruimtelijke en sociaal-economische verbindingen tussen verschillende oost-west buurten zijn daarom nog steeds zwak.

Veel ouderwetse dorpsstraten zijn verbonden met de dorpsstraten van naburige plaatsen en dat geldt ook voor specifieke straten. Utrechtsestraat, bijvoorbeeld, leidde vaak direct naar de plaats Utrecht.

Ook in kleinere plaatsen en dorpen zie je duidelijk het effect van de infrastructuur. Dat blijkt uit het feit dat veel ouderwetse dorpsstraten zijn verbonden met de dorpsstraten van naburige plaatsen. Dit geldt ook voor specifieke straten, zoals de Utrechtsestraat, die vaak direct naar de plaats Utrecht leidde.

Over het algemeen geldt dat des te meer verbindingen een specifieke weg aangaat met andere wegen, des te beter deze weg te bereiken is en bereikt wordt. Ook andere vormen van infrastructuur zoals spoorwegverbindingen, hoogspanningsmasten, riolering en internetkabels hebben een zichtbaar effect op de ontwikkeling van de stad; ze maken ons leven mogelijk. Toch zijn wegen van oudsher wel de belangrijkste.

Hoe beter een straat of wijk is verbonden met de rest van de stad en regio, des te hoger de economische potentie hiervan is.

De schroeven: Voorzieningen en de mensen

Dankzij die fysieke elementen ontpoppen er op bepaalde plekken commerciële activiteiten. Dit zie je terug in de meeste woonplaatsen. De straat die van het centrale marktplein richting een andere stad loopt, barst - door de eeuwen heen - van commerciële activiteiten.

In de regel geldt: hoe beter een straat of wijk is verbonden met de rest van de stad en regio, des te hoger de economische potentie hiervan. De hoofdwinkelstraat was de plek waar de meeste mensen vroeger passeerden. Ook de plekken waar gewerkt wordt ontlenen hun vestigingsgeschiedenis vaak aan de infrastructuur. Zo was Katendrecht in Rotterdam de poort tot de wereld dankzij de scheepvaart. Het was een smeltkroes van goederen, mensen en zeelui, en daardoor ook een plek waar criminaliteit en prostitutie zich konden ontwikkelen.

Om overzicht te brengen in het scala van menselijke activiteiten waar commerciële activiteiten zich omheen kunnen ontwikkelen, wordt er onderscheid gemaakt in noodzakelijke, optionele en sociale activiteiten. Van noodzakelijke activiteiten ben je afhankelijk. Nabijheid is dus gewenst. Optionele activiteiten gebruik je wat minder vaak, maar zijn wel fijn om in de buurt te hebben qua keuzevrijheid en woonkwaliteit. Sociale activiteiten zijn de plekken waar je vooral afspreekt met vrienden.

Om het karakter en ontwikkeling van een plek beter te begrijpen kunnen we kijken naar de specifieke mix van die drie activiteiten. Zo barst de Pijp in Amsterdam tegenwoordig van sociale activiteiten (bars, restaurants, etc), terwijl daar een decennia terug juist meer optionele en noodzakelijke activiteiten waren (autogarages, lokale winkeliers, wasserettes, etc).

Voorzieningen en demografie gaan hand-in-hand. De functieverandering in de Pijp is voor een deel het gevolg van een verandering in de bevolkingssamenstelling.

Het type voorzieningen in een woonplaats is sterk afhankelijk van wie daar wonen (demografie). Voorzieningen en demografie gaan hand-in-hand. Zo is de functieverandering in de Pijp voor een deel het gevolg van een verandering in de bevolkingssamenstelling in die buurt. De voorzieningen bieden werkgelegenheid en danken hun bestaansrecht aan diezelfde demografie.

In winkelland wordt dat uitgedrukt in termen als reikwijdte (het geografisch gebied wat je bedient) en doelgroep (specifieke groep mensen met een bepaalde levensstijl binnen dat gebied). Het is helemaal niet zo gek om te stellen dat woonplaatsen een afspiegeling zijn van de mensen die er wonen.

De pluggen: Hoe jij de stad gebruikt

Uiteindelijk heeft de bewoner het laatste woord over wat echt populaire plekken zijn. De fysieke elementen en voorzieningen faciliteren misschien jouw bestaan, maar jij brengt leven in de brouwerij. Dit gebeurt door op bepaalde plekken je boodschappen te doen, mee te doen met de bingo-avond en ga zo maar door.

De pareltjes in een buurt zijn vaak de plekken buiten de gebaande paden.

De pareltjes in een buurt zijn vaak de plekken buiten de gebaande paden of de plekken waar het gewoon leuk is om een mooie selfie te nemen. Dat zijn de plekken waar je wat mee hebt, die je aantrekken. Dat kan een mooi parkje in de buurt zijn, een kade langs het water, een specifiek café, maar dat kan ook een hele wijk zijn.

De gebruikerstrends hebben de afgelopen decennia ook een belangrijke invloed gehad op de voorzieningen en fysieke elementen. Waar er in de jaren ‘60 veel ruimte werd gemaakt voor autowegen binnen de bebouwde kom, wordt er nu veel ruimte gemaakt voor fietsers. Ook het werken in een café met een laptop heeft ervoor gezorgd dat er meer cafés zijn waar dat goed te doen is.

De kracht van een wijk

Deze drie onderdelen zijn nog maar het topje van de ijsberg. Eigenlijk is een woonplaats opgebouwd uit allerlei fysieke onderdelen en de sociale verbindingen tussen mensen. Dat bepaalt uiteindelijk hoe alle elementen zich tot elkaar verhouden. Elk stukje van de puzzel heeft nog een heel scala van subonderdelen die afzonderlijk en in relatie tot alle andere bestudeerd kunnen worden. Om het overzicht niet kwijt te raken is er een systematische indeling nodig voor het vinden, beschrijven, benoemen en indelen van alle onderdelen.

De hoeveelheid (open) data over fysieke elementen is de afgelopen jaren enorm gegroeid en gepubliceerd op openbare websites. Ook informatie over voorzieningen blijft groeien middels landelijke datasets, maar ook via andere datapartijen zoals Google en Foursquare. Het grootste voordeel van die laatste partijen is dat ze niet alleen observeren waar wat is, maar ook hoe het gebruikt wordt door gebruikers.

Pas als we al deze onderdelen met elkaar verbinden zien we een groter plaatje dat complexe interacties omvangt. Dit kan dankzij computermodellen die alle onderdelen van de stad zowel los, als in relatie tot elk ander deel kunnen analyseren.

Bij het zoeken van een nieuw huis is het belangrijk dat je weet wat je belangrijk vindt in de buurt om je te thuis te kunnen voelen.

Wat dit betekent voor je toekomstige woonplek

Er wordt wel gezegd dat de omgeving je vormt. Toch vormen we met z’n allen net zo hard weer onze omgeving. Ons gebruik van woonplaatsen bepaalt hoe een plek functioneert en ook hoe populair hij is. Mensen willen namelijk graag in een wijk wonen waar ze een groot deel van hun leven kunnen afspelen.

Bij het zoeken van een nieuw huis is het belangrijk dat je weet wat je belangrijk vindt in de buurt om je te thuis te kunnen voelen. En als de buurt dan toch niet helemaal zo uitpakt als je hoopte, dan kan je die vast nog wel uniek maken.