Bouwdepot: wat het is en hoe het werkt bij je hypotheek

Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening bij je hypotheek waarop het geld voor de bouw, verbouwing of verduurzaming van je woning klaarstaat. Je krijgt het bedrag niet in één keer op je rekening: je stuurt facturen naar je geldverstrekker, die betaalt eruit, en wat na de looptijd overblijft, gaat naar je hypotheek als aflossing.

Kort samengevat

• Wat het is: een aparte, geblokkeerde rekening bij je hypotheek voor (ver)bouw of verduurzaming.
• Looptijd: gemiddeld maximaal twee jaar, al wisselt dat per geldverstrekker (NHG).
• Grens: je hypotheek mag niet hoger zijn dan 100% van de woningwaarde (Rijksoverheid).
• Declareren: je toont met nota's en facturen aan dat het geld goed is besteed; de geldverstrekker betaalt eruit.
• Restant: geld dat na de looptijd overblijft, wordt op je hypotheek afgelost, vaak boetevrij.

Wat is een bouwdepot precies?

Een bouwdepot is een aparte, geblokkeerde rekening die je geldverstrekker opent zodra je hypotheek bij de notaris passeert. Je financiert er de verbouwing, verduurzaming of afbouw van je woning mee, terwijl het geld apart blijft staan tot je het echt nodig hebt. Over het openstaande bedrag krijg je meestal een rentevergoeding, en over het opgenomen deel betaal je hypotheekrente. De hoogte van het bedrag dat in het depot gaat, bepaal je bij de hypotheekaanvraag samen met je hypotheekadviseur; je krijgt niet zomaar een depot toegewezen zonder die aanvraagstap (NHG). Goed om te weten: een verbouwing betaalt zich niet altijd één op één terug in woningwaarde. Leg daarom de investering en de verwachte waarde naast elkaar voordat je een bedrag vastlegt. Zo weet je wat een woning na de verbouwing waard is, nog vóór je een bod uitbrengt.

Wat kan je wel en niet uit een bouwdepot betalen?

De vuistregel is simpel: alles wat vastzit aan je woning kun je meestal uit het bouwdepot betalen, losse spullen niet. De NHG rekent tot de toegestane bestedingen kwaliteitsverbeteringen en energiebesparende voorzieningen. Eerlijk gezegd: waar de grens precies ligt, verschilt per bank. Dit is het gangbare onderscheid.

Wel uit het bouwdepot:

• Vaste onderdelen: aanbouw, dakkapel, keuken, badkamer, vloer
• Verduurzaming: zonnepanelen, isolatie, warmtepomp (denk aan het effect op de woningwaarde)
• Afbouw en herstel: stucwerk, schilderwerk, installaties

Niet uit het bouwdepot:

• Losse inboedel: meubels, gordijnen, een vloerkleed
• Zaken die niet aard- en nagelvast zijn

Een handige toets: valt iets onder je opstalverzekering, dan is het meestal declarabel; valt het onder je inboedelverzekering, dan niet. Twijfel je? Vraag het je geldverstrekker vóór je de rekening betaalt, want een afgekeurde declaratie schiet je niet mee op.

Wil je weten of je (ver)bouwplan zich terugbetaalt in waarde? Maak een gratis Walter-account en vergelijk de investering met de verwachte woningwaarde.

Wat zijn de regels voor een bouwdepot?

Voor een bouwdepot gelden een paar harde regels. De eerste komt van de Rijksoverheid: bij de aankoop van een woning mag je hypotheek niet hoger zijn dan 100% van de woningwaarde die een taxateur vaststelt, bij een verbouwing meestal de waarde ná de werkzaamheden (Rijksoverheid). De tweede: je toont met nota's of facturen aan dat het geld correct is besteed, meestal aan kwaliteitsverbeteringen of energiebesparende voorzieningen (bewijsstukken bij NHG). De derde: looptijd en gebruik verschillen per geldverstrekker, dus lees je hypotheekofferte op dit punt zorgvuldig. Deze regels klinken streng, maar ze beschermen je: ze zorgen dat je geleende geld ook echt in je woning terechtkomt en niet in losse spullen die geen waarde toevoegen. Zo blijft je financiering te volgen, voor jou en voor de bank.

Kan je zomaar een bouwdepot krijgen?

Nee. Een bouwdepot krijg je niet automatisch: het bedrag wordt bij je hypotheekaanvraag bepaald, samen met je adviseur en je geldverstrekker. Je doorloopt dezelfde toetsing als voor de rest van je hypotheek, met je inkomen, de taxatiewaarde en je verbouwingsplannen als basis. Hoe completer je aanvraagdossier, hoe soepeler dit verloopt.

"Je hypotheek regel je voor de jaren waarin het tegenzit, niet voor het jaar waarin je koopt."

Steven van Wel, medeoprichter en CEO van Walter Living

Dat financieringsvoorbehoud (de mogelijkheid om kosteloos uit de koop te stappen als de hypotheek niet rond komt) loopt vaak parallel aan de aanvraag van je depot. Wil je zelf je hypotheek regelen? Dan bepaalt een strak dossier of je aanvraag soepel of stroef verloopt.

Wat kost een bouwdepot per maand?

De eerlijke uitkomst: er bestaat geen vast maandbedrag voor een bouwdepot. Wat je per maand kwijt bent, hangt af van je hypotheekrente en van hoeveel geld er nog in het depot staat. Over het opgenomen deel betaal je hypotheekrente; over het bedrag dat nog vaststaat, krijg je bij veel geldverstrekkers juist een rentevergoeding, vaak gelijk aan je hypotheekrente, waardoor het per saldo meevalt. Naarmate je meer declareert, daalt het openstaande saldo en verschuift die verhouding. De looptijd speelt ook mee: je kunt het geld gemiddeld maximaal twee jaar gebruiken, al wisselt dat per geldverstrekker (NHG-richtlijn voor de looptijd). Reken dus niet met één bedrag, maar met een aflopende reeks. Over de rente die je betaalt gelden fiscale regels; de Belastingdienst legt uit wanneer je recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Vergeet daarbij de eenmalige kosten rond de koop niet, die staan los van het depot.

Wat zijn de nadelen van een bouwdepot?

Het grootste nadeel van een bouwdepot is de administratie: je declareert elke uitgave met nota's, en loopt er NHG-garantie mee, dan controleert de organisatie bij een verliesdeclaratie of het geld echt aan kwaliteitsverbetering is besteed, aan de hand van de bouwdepotnota's. Verder loopt de klok: gebruik je het geld niet op tijd, dan gaat het restant naar je hypotheek als aflossing, vaak boetevrij, maar je verbouwingsbudget is dan wel weg. Ook betaal je rente over geld dat je nog niet gebruikt, al staat daar meestal een rentevergoeding tegenover. En je bent gebonden aan wat je mag declareren; losse inboedel valt erbuiten. Geen van deze punten is een dealbreaker, maar het zijn wel de dingen die kopers onderschatten. Neem ze mee in je stappenplan voor het kopen van een huis, zodat je verbouwing en financiering op elkaar aansluiten.

Dit artikel is informatief en geen hypotheekadvies in de zin van de Wft. Voor je persoonlijke situatie schakel je een AFM-geregistreerd hypotheekadviseur in; AFM en DNB houden toezicht op verantwoorde hypotheekverstrekking.

Een bouwdepot verandert niets aan de kern: je wilt weten wat een woning waard is voordat je een bod uitbrengt en een verbouwing inplant. Begrijp de woningwaarde vóór je biedt, dan weet je of de investering in je (ver)bouwplan logisch is binnen hetzelfde waardekader. Genereer een gratis Walter-rapport voor je doelwoning en leg de woningwaarde naast je verbouwingsplannen, zodat je een financieringskeuze maakt die je aan jezelf kunt uitleggen.

Veelgestelde vragen

Hoe los je een bouwdepot af?

Meestal hoef je daar niets voor te doen. Blijft er na de looptijd geld in het depot staan, dan gebruikt je geldverstrekker dit bedrag automatisch als aflossing op je hypotheek, vaak boetevrij. Zijn je verbouwingsplannen veranderd of is het depot leeg? Dan kun je het binnen de looptijd ook zelf opzeggen.

Kan ik een bouwdepot aanvragen op een bestaande hypotheek?

Dat hangt af van je geldverstrekker en je ruimte binnen de 100%-grens. Wil je verbouwen zonder verhuizing, dan kun je vaak je hypotheek verhogen of een tweede lening afsluiten, waarbij het extra bedrag opnieuw in een bouwdepot gaat. De voorwaarden verschillen per bank, dus check je hypotheekofferte of vraag je adviseur.

Krijg je rente over het geld in een bouwdepot?

Ja, bij de meeste geldverstrekkers wel. Over het bedrag dat nog in het depot staat ontvang je een rentevergoeding, vaak gelijk aan je hypotheekrente. Tegelijk betaal je hypotheekrente over het deel dat je al hebt opgenomen. Per saldo valt de maandlast daardoor meestal mee, maar de precieze verhouding verschilt per aanbieder.