De voordelen en nadelen van een lage WOZ-waarde.

In een vorige blog bespraken we de betekenis van de WOZ waarde en wanneer het voor jou van toepassing is. Ook hebben we de voor- en nadelen van een (te) hoge WOZ waarde op een rij gezet en vertelden we wat dat voor jou betekent. Maar wat als de WOZ waarde niet hoog maar láág uitvalt? Zijn hier ook voor- en nadelen aan verbonden?

Een (te) lage WOZ waarde, wat nu?

Eerst nog dit: WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. De waarde van een woning die door gemeenten wordt bepaald en die de basis vormt voor gemeentelijke belastingen en heffingen.

De volgende drie overheidsorganen gebruiken de WOZ waarde voor het berekenen van belastingen:

• Gemeenten Voor onroerendezaakbelasting (OZB) en soms rioolheffing;
• Waterschappen Voor watersysteemheffing;
• De Belastingdienst Voor inkomstenbelasting (eigenwoningforfait), vennootschapsbelasting, schenkbelasting en erfbelasting.

Daarnaast bepaalt de WOZ waarde ook voor een deel de prijs van een huurwoning in de sociale huursector. Als de woning een hoge WOZ waarde heeft, dan zal de huurprijs hoger zijn.

De WOZ waarde wordt officieel WOZ beschikking genoemd. Hierin staan - in ieder geval - de naam en het adres van de ontvanger, een datum, aanduiding van de woning.

Bij een bepaling evalueert de gemeente verkoopprijzen die betaald zijn voor vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. De waardepeildatum ligt in het verleden, dit geeft gemeenten de tijd om verkoopprijzen grondig te controleren. De WOZ waarde die je in 2020 krijgt, is de waardepeildatum van 1 januari 2019.

WOZ waarde lager dan de verkoopprijs

Om de WOZ waarde te bepalen kijken gemeenten naar de waarde van andere huizen in diezelfde buurt die in het jaar ervoor verkocht zijn. Een taxateur in dienst van de gemeente kijkt naar het type huis, de staat van onderhoud en de ligging. Wat daar uitkomt is de marktwaarde van de woning, het uitgangspunt voor de WOZ waarde. De WOZ waarde is een schatting van de verkoopprijs op de waardepeildatum. Deze definitie van marktwaarde is internationaal vastgesteld.

Het verschil met de verkoopwaarde van een huis en de WOZ waarde kan groot zijn doordat de WOZ waarde met een jaar achterloopt. Dat kan liggen aan een aantal zaken, bijvoorbeeld omdat er recent verbouwd is of door stijgende woningprijzen op een hete woningmarkt. Hogere vraagprijzen kunnen o.a. komen door een hogere marktwaarde. Dit heeft allemaal invloed op het grote verschil tussen de WOZ waarde en de (ver)koopprijs van een huis.

Er wordt daarnaast met de WOZ waarde gekeken naar alle koopwoningen, dus niet individueel naar elke woning. Dit noemen we een systematische vergelijking, gemeenten vergelijken en taxeren met een computermodel een groot aantal woningen tegelijk. De belangrijkste reden hiervoor is kortweg het tekort aan tijd en geld.

Hoe lager de WOZ waarde uitvalt, hoe minder je hoeft te betalen.

Levert een lage WOZ waarde nog wat op?

Jazeker. Als de WOZ waarde lager uitvalt, kan je dat een flinke besparing op belastingen en heffingen opleveren. Zoals al eerder besproken gebruiken gemeenten de WOZ waarde om de hoogte van onroerendezaakbelasting (OZB) te bepalen. Hoe hoog of laag de heffingen zijn, verschilt per gemeente. Maar bij allen is het afhankelijk van de waarde van het huis.

De Belastingdienst gebruikt de WOZ waarde voor het vaststellen van de inkomstenbelasting, het eigenwoningforfait. Deze inkomstenbelasting is een bijtelling op je inkomen en verlaagt je fiscaal voordeel uit je hypotheekrenteaftrek. Dus hoe lager de WOZ waarde uitvalt, hoe minder je hoeft te betalen.

‘Levert een hoge WOZ de gemeente dan wat op?’, kun je jezelf afvragen. Het antwoord daarop: nee. De opbrengst van de belastingen wordt namelijk bepaald door het tarief dat de gemeenteraad vaststelt. Sterker nog, de gemeente heeft zelfs eerder belang bij een lage WOZ waarde. Ze krijgen dan minder bezwaarschriften en hebben daardoor lagere kosten.

Voordelen van een lage WOZ waarde

Dus, hoe lager de WOZ waarde is, hoe minder je hoeft te betalen. Maar er zijn ook verschillen in type huiseigenaren en hun kosten.  

‘Normale’ huiseigenaren Bij een hoge WOZ waarde, zal je te veel inkomstenbelasting moeten betalen. Het eigenwoningforfait wordt namelijk buitensporig hoog en dat betekent dat je minder renteaftrek krijgt. Dat wil je niet.

Dan is een lage WOZ waarde gunstig. Stel, jouw hypotheek daalt na een bezwaar op de WOZ waarde met €10.000,-, dan daalt je eigenwoningforfait met €30,-. Bij een daling van €20.000,- verdubbelt dat bedrag.  

Daarnaast betaal je als huiseigenaar ook heffingen die gebaseerd zijn op de WOZ waarde. Als deze met €10.000 euro omlaag gaat, bespaar je ook al gauw €5,- tot €30,- op je lasten. Het gaat hier dan vooral om onroerendezaakbelasting (OZB) en waterschapsbelasting.

Huiseigenaren met een tweede pand Als je niet één, maar twee huizen bezit, zal je veel eigenwoningforfait moeten betalen als de WOZ waarde hoog uitvalt. Je betaalt dan vermogensrendementsheffing over de WOZ waarde.

Het voordeel van een lage WOZ waarde bij een tweede huis is de besparing op forensenbelasting. Je betaalt forensenbelasting als je relatief veel in een gemeente verblijft, maar geen inwonende bent. Je betaalt dan wel mee aan de voorzieningen van de gemeente. Je kan dit zien als een bijdrage aan het algemene voorzieningenniveau van de gemeente.

Erfgenamen Een hoge WOZ waarde betekent meer belasting en dat is vooral nadelig als je een huis erft. Erfbelasting kost je minimaal €0,10 over elke euro van de WOZ waarde, bovenop de vrijstelling. Als neef of nicht betaal je minimaal €0,30.

Nadelen van een lage WOZ waarde

Dit ligt helemaal aan jouw persoonlijke situatie. Als jij je huis gaat verkopen is een lage WOZ waarde niet perse fijn. Een hogere WOZ waarde kan kopers overtuigen dat jouw woning veel waard is. Een lagere WOZ waarde wellicht het tegendeel.

Ook zorgt een lage WOZ waarde voor meer voordeel van je hypotheekrenteaftrek. Een lage WOZ waarde heeft een positieve invloed op de hoogte van je hypotheekrente. Bepaal voor jezelf wat voor jou belangrijk is.

Door een gebrek aan tijd en geld komt het vaak voor dat de WOZ waarde onnauwkeurig wordt vastgesteld door gemeenten.

Moet je de WOZ waarde controleren?

Je moet niets natuurlijk, maar het kan slim zijn om de WOZ waarde van jouw woning te controleren. Een hoge of lage WOZ waarde kan veel invloed hebben op de hoogte van heffingen en belastingen die je moet betalen. Sterker nog, het kan je zelfs honderden euro’s besparen.

Door een gebrek aan tijd en geld komt het vaak voor dat de WOZ waarde onnauwkeurig wordt vastgesteld door gemeenten. Daardoor worden er jaarlijks meer dan 100.000 WOZ waardes bijgesteld. Dat kan ook bijna niet anders, want het is gebruikelijk dat WOZ waarden gebaseerd worden op schattingen.

Je kan op verschillende manieren je WOZ waarde controleren. In het gemeentelijke taxatieverslag vind je hoe de WOZ waarde is opgebouwd. Check ook de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt, deze vind je makkelijk op Walter Living.

Als jij het - om welke reden dan ook - niet eens bent met de hoogte van de WOZ waarde, heb je zes weken om bezwaar te maken. Het kan je veel geld schelen. Weten hoe je dit doet? Neem contact op met Walter Living en kijk wat wij voor je kunnen doen.