Makelaars lijken vooralsnog geen effect te zien van de corona pandemie op de huizenmarkt. De krapte op de woningmarkt is onverminderd en de rente blijft laag. Toch is de kans groot dat een economische recessie een effect zal hebben op de woningmarkt. Uiteindelijk ben jij degene die investeert in een huis en is het jouw investering die mogelijk gevaar loopt als een nieuwe crisis op de huizenmarkt toeslaat. Daarom is het extra belangrijk om een weloverwogen beslissing te maken als je nu een huis gaat kopen. De vraag is alleen waar je naar moet kijken als het gaat om de waardevastheid van een huis. Om je te helpen juist die vraag te beantwoorden, maken wij bij Walter Living altijd een analyse van waardevastheid van de woningmarkt op buurtniveau.
Onze wereld lijkt op pauze gezet sinds de uitbraak van COVID-19. Mensen blijven massaal thuis en het leven lijkt stil te staan. Het is onvermijdelijk dat dit een effect op de economie gaat hebben. Gelukkig doen de Nederlandse overheid en banken hun best om de klap op te vangen, al zal er tijd nodig zijn voor de economie om volledig te kunnen herstellen.
Er doen verschillende scenario's de ronde. De meest rooskleurige gaan ervan uit dat business-as-usual binnen een paar maanden zal hervatten, terwijl andere een veel donkerder beeld schetsen van een zware economische crisis.
Welk scenario zich ook zal uitspelen, wat de economie gaat doen heeft een effect op de huizenmarkt. Maar wat betekent dit nou voor jou?
De vorige crisis heeft de woningmarkt hard geraakt. Na een snelle stijging van huizenprijzen na het millennium, stortte de woningmarkt in als gevolg van de kredietcrisis in 2008. Huizenprijzen in Nederland kelderden gemiddeld met 20% over een periode van 5 jaar, een financiële klap die veel particulieren hard geraakt heeft. In totaal heeft het de markt 10 jaar gekost om weer op het punt van voor de crisis te komen.
Nu is de ene crisis de andere niet. Ook als de dreun die de economie moet verduren even zwaar blijkt, kunnen we er niet vanuit gaan dat we precies hetzelfde effect op de woningmarkt gaan zien. Waar de vorige crisis specifiek te maken had met de financiële sector en twijfelachtige hypotheekconstructies, hebben we nu te maken met een pandemie. Het economische effect zal dan ook anders zijn.
De krapte op de woningmarkt is niet magisch afgenomen in de afgelopen paar weken. Er is nog steeds een tekort aan 315.000 huizen in Nederland. Als je op het punt stond een huis te kopen en de woningmarkt te betreden, zal je dat nog steeds van plan zijn.
Het voorspellen van de toekomst blijft koffiedik kijken. Wel kunnen we kijken naar de belangrijkste lessen in het gedrag van de woningmarkt tijdens de kredietcrisis. Toen hebben we geleerd dat de ene buurt de andere niet is. De meeste woonplaatsen zijn er relatief goed doorheen gekomen, terwijl enkele nog steeds niet zijn hersteld.
Na de vorige financiële crisis zagen we dat de recessie een minder groot (of zelfs geen) effect had op de huizenwaarde in bepaalde buurten, terwijl andere er langzaam of niet bovenop zijn gekomen. Sommige woonplaatsen blijken dus beter bestand tegen grote economische schokken dan andere en hebben dus een sterkere lokale woningmarkt.
Hoe sterk of zwak de lokale woningmarkt is, kunnen we zien aan twee gegevens. Het eerste is hoe hard de prijzen zijn gekelderd tussen 2008 en 2013. Het tweede is hoe snel de prijzen in de jaren erna weer zijn hersteld. Door deze daling en stijging te vergelijken met het landelijk gemiddelde worden de verschillen tussen de bestendigheid van lokale markten direct duidelijk.
Dankzij onze data kunnen we inzoomen naar een hyperlokaal niveau. Om te illustreren wat de verschillen tussen wijken binnen een stad of gemeente kunnen zijn, hebben we drie wijken in Nijmegen gevonden die volgens onze classificatie een sterke, normale en zwakke markt hebben – Wolfskuil, Galgenveld en Aldenhof.
Als we kijken naar de grafieken van de prijsontwikkeling in buurten in Nijmegen van de afgelopen 10 jaar, zien we verschillende vormen ontstaan. Als de vorm van de grafiek van een wijk hetzelfde verloop heeft als die van de gemiddelde huizenprijzen, spreken we van een normale markt. Stijgt deze harder dan gemiddeld, dan is de lokale woningmarkt sterk. Bij een zichtbaar dalende lijn is de markt zwak.
Zoals je duidelijk kan zien in de grafiek zijn de huizenprijzen in Wolfskuil minder snel gedaald dan het gemiddelde. Ook klommen ze razendsnel weer op. Dit geeft aan dat huizen in deze buurt relatief gewild zijn gebleven in economisch slechtere tijden en dus, zelfs in crisistijd, een waardevaste investering zijn gebleken. En misschien nog belangrijker, dat de prijzen na de crisis gigantisch snel zijn gestegen.
In Galgenwaard is de vorm van de grafiek nagenoeg hetzelfde als het Nederlands gemiddelde. In principe geeft dit aan dat je, als de gemiddelde huizenprijzen dalen, de waarde van een huis in deze buurt meebeweegt. Je investering loopt dus geen groter risico dan het gemiddelde huis in Nederland.
De waardeontwikkeling in crisistijd kan ook vies tegenvallen, zoals je ziet bij de ontwikkeling van de woningwaarde in Aldenhof. Mensen die hier voor de kredietcrisis hebben gekocht zijn er significant slechter uitgekomen dan gemiddeld. Dit zie je door de harde daling en langzame groei van de huizenprijzen. Een huis kopen in een zwakke lokale woningmarkt is dus iets waarover je goed moet nadenken, zeker in slechtere tijden.
De historische prijsontwikkeling is in elke buurt en woonplaats natuurlijk anders. Toch kunnen we dankzij deze data onderscheid maken tussen het risico wat je neemt met het kopen van een huis.
Nu kunnen we de toekomst niet voorspellen. Vaak spelen andere factoren een rol in de ontwikkeling van een wijk, naast de populariteit. Kopen in een zwakke buurt kan voordelig uitpakken als de wijk opklimt door gentrification of stadsvernieuwing.
Om je op huizenjacht te helpen de beste keuze te maken, hebben we deze data standaard beschikbaar gemaaktbij Walter. Elk rapport laat je zien of de lokale markt sterk, normaal of zwak is. Ook zie je in één oogopslag hoe de vierkantemeterprijzen zich hebben ontwikkeld vergeleken met de woonplaats en het landelijk gemiddelde in de afgelopen tien jaar.
Het is nog maar de vraag hoe buurten gaan reageren op nieuwe of andere economische schokken. Het is altijd belangrijk om naar alle feiten te kijken als je een huis gaat kopen. En in onzekere tijden zoals deze, is dat extra belangrijk.
Tijdens een webinar hebben we mensen meegenomen in het effect van de coronacrisis op de woningmarkt. In deze blog lopen we nog een keer door de slides en de inhoud.
In dit laatste deel van de serie vertellen we over het laatste stukje van de puzzel: het Vue-component dat zoekacties voor onze gebruikers mogelijk te maken.