Koopovereenkomst

‘Voorlopig’ is eigenlijk een onjuiste term, want na ondertekening ben je wel degelijk gebonden aan de bepalingen die erin staan. De term ‘voorlopige koopovereenkomst’ is in het leven geroepen om het onderscheid aan te geven met de uiteindelijke definitieve akte bij de notaris.

Wat staat er in de koopovereenkomst?

Voor de koopovereenkomst bestaan standaard formaten, opgesteld door verschillende makelaars branches. De verkoopmakelaar is verantwoordelijk voor het opstellen van de koopovereenkomst, het verwerken van de persoonlijke gegevens van koper en verkoper hierin en het verwerken van de voorbehouden zoals aangegeven op de biedingsbrief van de koper.

Alleen in Amsterdam is het niet de verkopende makelaar, maar de notaris die de koopakte opstelt. Als de verkoopmakelaar de koopovereenkomst opmaakt dient de koper (of de aankoopmakelaar) deze goed te controleren. Immers, de verkopende makelaar werkt voor de verkoper en is dus partijdig.

Verplichtingen van de koper

De koopovereenkomst beschrijft ook de verplichtingen van de koper. Deze omvatten onder meer het betalen van een aanbetaling na een bepaald termijn of het afgeven van een bankgarantie. Na het tekenen van de koopovereenkomst kan de overeenkomst alleen ontbonden worden binnen de wettelijke 3 dagen bedenktijd (weekenden niet meegerekend). Dit recht komt alleen de koper toe, niet de verkoper. Na die drie dagen kan de overeenkomst alleen nog ontbonden worden als er een beroep wordt gedaan op een van de ontbindende voorwaarden. Pas al de termijnen van die ontbindende voorwaarden zijn verstreken is de deal rond. Laat jij als koper de termijn van de ontbindende voorwaarde voor financiering verlopen en krijg je de lening niet rond zodat je niet kunt kopen, dan staat je een flinke boete te wachten. Doorgaans 10% van de koopsom onverminderd het recht op een verdere schadevergoeding. Een goede aankoopmakelaar helpt je tijdig herinneren aan het verloop van die termijnen.

Verplichtingen van de verkoper

De verkoper heeft ook verplichtingen tegenover de koper om daadwerkelijk de woning te kunnen overdragen. Deze omvatten het leveren van alle relevante documenten en het leveren van de woning in de staat waarin deze was ten tijde van het sluiten van de deal.

Bij overdracht dient de woning leeg te zijn, bezemschoon en vrij van niet overeengekomen meubilair of huurders. Verkopers kunnen zich vooraf echter vrijwaren van een aantal verplichtingen door clausules in de koopovereenkomst op te stellen. Zo kunnen ouderdoms- en niet zelfbewoningsclausules de kwalitatieve leveringsverplichtingen van de verkoper inperken. In dat geval kan er in heel wat gevallen geen verhaal bij de verkopers gedaan worden mocht de kwaliteit van de woning te kort schieten. Die matige kwaliteit was immers te verwachten.

Koopovereenkomst inschrijven

De verkoper mag de woning niet zomaar verkopen aan een andere koper. Gebeurt dit dan toch dan is de verkoper verplicht tot het betalen van een boete te hoogte van doorgaans 10% van de overeengekomen koopsom. Onverminderd het recht op een verdere schadevergoeding.

Om hier als koper helemaal tegen gedekt te zijn bestaat er een optie om de koopovereenkomst in te schrijven bij de notaris. Hier staan wel notariskosten tegenover maar bij een ingeschreven koopovereenkomst zal elke notaris een stokje steken voor een mogelijke verkoop aan een andere partij.