Feiten, fabels en regels rondom het bieden op een huis.

Ga je een huis kopen in de randstad? Dan kan je inmiddels niet meer om de huizengekte heen. We zien dat veel huizen worden verkocht boven de vraagprijs. Je moet je dus voorbereiden op een flinke concurrentiestrijd. Om je onderhandelingspositie te versterken, dien je goed onderlegd op pad te gaan. Ga jij binnenkort bieden op een huis? Leer hier alle feiten, fabels en regels.

Feiten en fabels over het bieden op een huis

Ben je van plan te gaan bieden op een huis, dan word je - waarschijnlijk - gek gemaakt met allerlei informatie waarvan je niet zeker weet of dat ook voor jou van toepassing is en of het überhaupt waar is. Daarom sluiten we hieronder voor je uit wat een feit is en wat een fabel, zodat jij weet waar je op moet letten bij het kopen van een huis.

Als jij geen tegenbod ontvangt, is er voor jou geen onderhandeling.

Met het uitbrengen van een bod op een huis ben ik direct in onderhandeling

Fabel: dit is niet waar. De onderhandeling start namelijk pas als je een tegenbod hebt ontvangen. Ook als je bod wordt afgewezen en je gevraagd wordt een nieuw bod te doen, ben je niet in onderhandeling. Voor een echte onderhandeling moeten allebei de partijen namelijk naar elkaar toe komen.

Dit zijn de manieren waarop de verkoper kan reageren:

• Het bod is ontvangen en de verkoper doet een tegenbod. De onderhandeling is gestart.
• De verkoper start de onderhandeling met een andere bieder dan jijzelf. Als jij geen tegenbod ontvangt, is er voor jou geen onderhandeling.
• De verkoper start de onderhandeling met meerdere bieders. In dit geval moet dit specifiek gemeld worden bij alle partijen.
• De verkoper vraagt de bieder(s) een uiterst voorstel te doen. Dit heet bieden op inschrijving.
  

Een huis te koop aanbieden moet niet gezien worden als een aanbod, maar als een uitnodiging tot onderhandeling

Het bieden van de vraagprijs of hoger garandeert de koop

Fabel: Je zou denken dat als het enige bod de vraagprijs is, de koop gegarandeerd doorgaat. Dit is niet het geval. Het arrest Hofland/Hennis bepaalde dat een huis te koop aanbieden niet gezien moet worden als een aanbod, maar als een uitnodiging tot onderhandeling.

Afspraak is afspraak

Feit. Wel pas ná ondertekening van de koopovereenkomst. Mondelinge afspraken gelden niet bij het kopen van een huis. De koper heeft na het tekenen van de koopakte drie dagen bedenktijd. De verkoper mag tot aan het tekenen van de koopovereenkomst besluiten of de koop doorgaat of niet.

Yes, ik ben eerste bieder! Dat huis is sowieso van mij

Nope, fabel. De verkoper hoeft helemaal niet met jou in onderhandeling te gaan. Zelfs al ben je de allereerste bieder of de laatste bieder. Als een ander een beter bod doet, kan ervoor gekozen worden om daar de onderhandeling mee te starten.

Tenzij er gesproken wordt van bieden op inschrijving, is de volgorde waarop biedingen behandeld moeten worden niet belangrijk.

De volgorde van biedingen is niet belangrijk

Feit. De verkoopmakelaar is vrij om te onderhandelen met de hoogste bieder, zelfs als er anderen eerder een bod gedaan hebben. De volgorde waarop biedingen behandeld moeten worden, is niet belangrijk, alleen de hoogte van het bod is van belang. Als we spreken van bieden op inschrijving, is er wel belang bij de volgorde van biedingen.

Pas als een huis opnieuw te koop wordt gezet is er sprake van een nieuwe vraagprijs

Tijdens de onderhandeling kan de vraagprijs alleen stijgen

Wederom fabel. De vraagprijs blijft hetzelfde en functioneert als het ijkpunt van de onderhandeling. Pas als een huis opnieuw te koop wordt gezet, is er sprake van een nieuwe vraagprijs. Als we spreken over een kopersmarkt - en onderbieden - ligt de koopsom lager dan de verkoopprijs. Als je gaat onderhandelen zal je waarschijnlijk wel meer betalen dan je eerste bod.

De vraagprijs zegt iets over de woningwaarde

Feit. Hoewel sommigen beweren dat dit niet het geval is, is de vraagprijs altijd het ijkpunt voor de koopsom en dus de woningwaarde.

Je kan als verkoper je huis voor elke prijs op de markt zetten, die keuze is aan jou, maar het is niet altijd verstandig. Een te hoge prijs kan ervoor zorgen dat het huis niet verkoopt, met een te lage prijs krijg je te weinig. Je kan het beste afgaan op feiten en de grootste voorspeller voor de koopsom is de vraagprijs. Daar zijn twee redenen voor: de vraagprijs is een realistische afspiegeling van de woningwaarde en veel kopers zetten hun bod af tegen de gevraagde prijs. Biedingen zijn onlosmakelijk verbonden aan de initiële vraagprijs van de makelaar.

Weten wat de échte waarde van een huis is? Check Walter Living en maak een juist openingsbod gebaseerd op cijfers.

Geld gaat niet boven gunning

Correct, feit. Veel verkopers hebben een emotionele band met hun huis en willen het in goede handen achterlaten. Daardoor kan het voorkomen dat de verkoper niet de hoogste prijs voor het huis kiest, maar de partij waar ze een beter gevoel bij hebben. Dit wordt ‘recht van gunning’ genoemd, de verkoper mag zelf bepalen of de combinatie van prijs en (ontbindende) voorwaarden voldoende is om te verkopen. De verkoper is dus niet verplicht het huis te verkopen aan de hoogste bieder, maar kan ook kiezen voor een lager bod met betere voorwaarden.

De makelaar mag partijen tegen elkaar uitspelen

Fabel. Hoewel het misschien soms wel gebeurt, mag het niet. Een makelaar mag de verschillende partijen niet tegen elkaar uitspelen. Vooral bij een populair huis met meerdere gegadigden moet de makelaar alle partijen op de hoogte houden als er meerdere biedingen zijn. Hoewel de makelaar niet mag vertellen hoe hoog er geboden is, mag deze je wel vragen een definitief eindbod te doen.

Het onderhandelingssysteem, ook wel biedsysteem, is een geheel van afspraken omtrent openingen, antwoorden en herbiedingen

Het onderhandelingssysteem kan veranderen tijdens de onderhandeling

Feit. Het kan voorkomen dat de verkoopmakelaar contact met je opneemt om te vertellen dat het onderhandelingssysteem verandert. Het onderhandelingssysteem, ook wel biedsysteem, is een geheel van afspraken omtrent openingen, antwoorden en herbiedingen. Het kan zijn dat de makelaar het verandert naar bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Dat kan komen doordat er veel belangstellenden zijn die de vraagprijs bieden, dit maakt het moeilijk voor de verkoper om te bepalen wie de beste partij is.

Je moet snel zijn met bieden

Feit, zeker in de huidige verkopersmarkt. Bij verkoop op inschrijving is het bijvoorbeeld belangrijk om snel te zijn. Dit is een ideale methode voor de verkoper als er veel belangstelling is voor het huis. Door de huidige markt is dat vaak het geval in de randstad, doordat daar veel mensen op zoek zijn naar een woning. Alle bieders krijgen de kans hun uiterste bod te doen en over de hoogte wordt nooit gecommuniceerd.

Sta sterker met de regels rondom onderhandelen over een huis

Zo zie je maar weer: hoewel er veel regels zijn met betrekking tot het kopen van een huis, zijn er geen regels over de strategie van het in de markt zetten van een huis of het uiteindelijke winnende bod. Daarom is het slim om goed onderzoek te doen zodat je weet wat je moet doen en je jouw onderhandelingspositie versterkt. Lees onze blog over bieden en onderhandelen om te zien hoe je dit precies aanpakt.

Uiteindelijk bepaal jij wat je moet bieden, maar Walter helpt je vast een eind op weg

Weet wat je moet bieden

Walter Living geeft je een duidelijk overzicht in de kans die bij een specifiek bod hoort. Met Walter (je digitale aankoopmakelaar) krijg je drie biedingsstrategieën: ‘Play It Safe’ (50% kans), ‘Play To Win’ (85% kans) en ‘Go All In’ (95% kans). Wil jij zeker weten dat je jouw droomhuis krijgt, ga dan voor ‘Go All In’. Ben je nog niet helemaal zeker, kies dan ‘Play It Safe’. Uiteindelijk is de keuze aan jou, maar Walter helpt je vast een eind op weg. Succes!