Hoe wordt Walter's woningwaarde berekend?

Dit noemen we referentiewoningen. Bij Walter laten we een computermodel speuren in duizenden datapunten naar de beste referentiewoningen. Het computermodel kijkt hierbij naar een aantal criteria:

Verkoopdatum

Woningen tot 3 jaar geleden, met een voorkeur voor recente

Woningeigenschappen

Hoofdzakelijk het zelfde woningtype als de koopwoning (bijvoorbeeld een rijwoning, of juist een 2-onder-1-kapper) maar ook van een zelfde bouwperiode (met een afwijking van 10 jaar) en vergelijkende groote van woonoppervlak en perceelgrootte (idealiter tot 10% afwijking).

Afstand

Wanneer mogelijk woningen uit dezelfde straat of de buurt. Als die er niet zijn i.v.m. de andere criteria moeten we verder weg gaan kijken.

De uitdaging is dat geen twee huizen exact hetzelfde zijn dus we moeten correcties doen om de verschillen tussen de koopwoning en de referentiewoningen te compenseren. Het doel van de correcties is ontdekken voor hoeveel de woning verkocht had kunnen zijn als het naast de koopwoning gelegen was, precies dezelfde woningeigenschappen had en bovendien gisteren verkocht was. We passen de correcties toe op de orginele koopsom van de referentiewoning wat resulteerd in een vergelijkingswaarde. Dit doen minimaal voor drie referentiewoningen, zodat we minder kans hebben op grote uitschieters. Het gemiddelde van alle vergelijkingswaardes is een inschatting van de woningwaarde van de koopwoning.

De vergelijkingswaardes bestaan uit een aantal correcties:

Geactualiseerde koopsom

De woningwaarde van een woning een tijdje terug verkocht is waarschijnlijk niet meer hetzelfde als de verkoopprijs van toen. Over het algemeen veranderen de prijzen en per woonplaats verschilt die verandering. Daarom actualiseren we de orginele verkoopprijs aan de hand van een woningprijzen index. We gebruiken hiervoor de woningprijzen index van CBS.

Buurtcorrectie

Niet alleen prijsontwikkelingen per stad willen nog weleens verschillen, ook die per buurt in dezelfde stad. Daarnaast zijn sommige buurten per definitie duurder dan andere. Dit komt meestal door de ligging en sociaal- economische factoren. In vastgoed geld over het algemeen ‘locatie, locatie, locatie’. De locatie bepaalt dus de waarde van een woning. Soms zijn er geen goede referentiewoningen in dezelfde buurt. Dan kijken we of we toch een goede referentie woning kunnen vinden maar dan in een andere buurt. Als die buurt over het algemeen goedkoper of duurder is dan de buurt waarin de koopwoning staat dan corrigeren we de referentiewoning hierop.

Woonoppervlakte correctie

Over het algemeen geldt; hoe groter de woning des te duurder de woning maar des te lager de vierkante meterprijs (€/m2) is. Een woning van 120m2 is daarom veelal duurder dan een woning van 100m2 maar heeft wel een lagere €/m2 dan de woning van 100m2. Op papier is een vierkante meter dus eigenlijk goedkoper bij grotere woningen. Als een referentiewoning aardig afwijkt in woonoppervlak t.o.v. de koopwoning corrigeren we de referentiewoning hier dus op.

Met deze correcties kan het computer model elke referentiewoning vergelijkend maken. Het is echter aan jouw Walter Expert om de beste referentiepanden te kiezen. De Walter Expert let namelijk nog op een extra aantal zaken.

• Of de referentiewoningen ook vergelijkbaar zijn qua luxe van het interieur met de koopwoning.
• De erfpacht situatie mocht dat van toepassing zijn. Een woning waarbij de erfpacht snel afloopt heeft in theorie namelijk een lagere woningwaarde dan een woning waarbij de erfpacht voor de komende decennia al afgekocht is. Dit komt omdat bij het afkopen van erfpacht van de gemeente veel geld gemoeid gaat.
• In mindere mate kan de hoeveelheid geld in kas van de VVE ook de woningwaarde beïnvloeden maar dit gaat meestal om kleine hoeveelheden.
• Unieke woningeigenschappen zoals een sauna of zwembad.
• Speciale liggingen van de woning, bijvoorbeeld aan een drukke weg of juist met een mooi uitzicht.

Computermodellen zijn erg goed om woningreferenties te selecteren maar je ziet dat Walter Expert nog wel een essentieel onderdeel zijn van het proces.