Gefeliciteerd! Je bod is geaccepteerd en het huis van je dromen wordt je werkelijke thuis. Dat betekent dat het tijd is om het voorlopig koopcontract op te laten maken door de notaris die door jou als koper wordt aangedragen. Maar wat houdt zo'n voorlopig koopcontract eigenlijk in en waar moet je op letten?
In de vijfdelige blogserie ‘Huis kopen’ bespreken we hoe je bepaalt wat voor een huis bij je past, waar je op moet letten tijdens een bezichtiging, hoe je moet bieden en onderhandelen, alles over het voorlopige koopcontract en het regelen van je hypotheek.
Hoewel de naam doet vermoeden dat het niet permanent is, is het tegendeel waar.
Een voorlopig koopcontract wordt gesloten tussen de verkopende partij en de koper(s) van een woning wanneer deze het eens zijn over onderwerpen als de koopprijs, ontbindende voorwaarden en datum van overdracht. Hoewel de naam doet vermoeden dat het niet permanent is, is het tegendeel waar. Om verwarring te voorkomen wordt er daarom tegenwoordig over de koopakte of koopovereenkomst gesproken. Dus als je een koopakte tekent ga je de verplichting aan het huis ook écht te kopen.
Om verwarring te voorkomen wordt het voorlopig koopcontract ook wel koopakte genoemd.
Vanaf het moment dat je de koopakte ondertekent, heb je drie dagen bedenktijd. Binnen deze drie dagen kan je nog zonder reden onder het contract uit.
In de koopakte worden alle details over de woning die je gaat kopen vastgelegd. Dit gaat van de afgesproken koopprijs tot datum van overdracht, en van betalingsafspraken tot ontbindende voorwaarden. Je vindt in het koopcontract o.a. de volgende informatie:
Die laatste, de ontbindende voorwaarden, zijn belangrijk in de koopakte. Want drie dagen bedenktijd zijn super, maar het is te kort om de financiering rond te krijgen.
Als je het contract breekt, anders dan op basis van ontbindende voorwaarden, dan ben je 10% van de koopsom verschuldigd.
Meestal worden er ontbindende voorwaarden in het contract verwerkt. Dit zijn de onverwachte zaken waardoor je jezelf van de koopakte zou willen bevrijden. Als je het contract breekt, anders dan op basis van ontbindende voorwaarden, dan ben je 10% van de koopsom verschuldigd. Dit bedrag wordt als waarborgsom betaald bij de notaris voor het tekenen van de koopakte. De aanbetaling kan eventueel ook met een bankgarantie worden voldaan.
Hieronder benoemen we een aantal van de meest voorkomende voorwaarden:
Een hypotheekaanvraag wordt pas echt in behandeling genomen door de bank nadat de koopakte is getekend. Het kan dus zo zijn dat je de de financiering niet rond kan krijgen, al is dit risico klein als je je goed laat informeren.
Daarnaast heeft de hypotheker voor de hypotheekaanvraag de actuele waarde van het huis nodig in de vorm van een taxatierapport. In het geval dat de bank binnen de gestelde termijn de financiering afkeurt, gaat de koop dus kosteloos niet door.
Structurele renovaties kunnen ontzettend duur zijn en de koper draait op voor deze kosten. Daarom wordt er meestal een bedrag meegenomen in de ontbindende voorwaarden.
Als jij een oude woning wil kopen of een charmant, oud schoolgebouw wil renoveren, is het slim om de bouwtechnische keuring mee te nemen als ontbindende voorwaarde. Als er tijdens deze keuring verborgen gebreken blijken te zijn, wordt het contract ontbonden.
De reden hiervoor is dat structurele renovaties aan een pand ontzettend duur kunnen zijn en de koper draait op voor deze kosten. Deze kan hierdoor in de financiële problemen komen en daarom wordt er meestal een bedrag meegenomen in de voorwaarden. Als de kosten van herstel boven dit bedrag uitkomen, wordt de koop dus ontbonden of kan er worden heronderhandelt over de prijs.
Minder vaak voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:
Als jij een woning wil kopen, maar nog niet zeker bent van de verkoop van je huidige woning kan je dit ook als voorwaarde meenemen in de koopakte. Eigenlijk kan je twee kanten op: je kiest voor een overbruggingskrediet of neemt een no-riskclausule mee in de koopakte.
Het overbruggingskrediet is een extra lening om de periode waarin je een nieuw huis koopt of wil kopen, maar je oude huis nog niet verkocht is, te overbruggen. Je hebt het ook nodig als de overwaarde van je huidige verkochte woning nog niet vrijgevallen is en je deze wel wil gebruiken voor het kopen van je nieuwe huis. De rente over het overbruggingskrediet is meestal iets hoger dan de rente over je normale hypotheek.
De no-riskclausule geeft de koper de mogelijkheid om het huidige huis te verkopen binnen een afgesproken termijn. Als dit niet lukt binnen deze termijn kan de koper afzien van de koop. De verkoper zou gek zijn om deze periode - meestal zo rond de zes maanden - af te wachten. Daarom biedt deze voorwaarde de verkoper de mogelijkheid om het huis op de markt te houden en tussentijds te verkopen.
De no-riskclausule heeft met name voordelen voor de koper, deze krijgt extra tijd en loopt zo geen risico. Het voordeel van de no-riskclausule voor de verkoper is dus dat er wordt overeengekomen dat de verkoper het huis in de verkoop mag laten en zelfs tussentijds aan iemand anders mag verkopen.
Een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betekent dat je verzekerd bent van een laag rentetarief en tegen een grote restschuld. De NHG geeft jouw geldverstrekker ook de zekerheid dat je hypotheekschuld wordt terugbetaald. Daarnaast biedt een hypotheek met NHG jou als huiseigenaar extra financiële zekerheid.
Als jij alleen wil overgaan tot de koop als je je hypotheek met NHG kan afsluiten, is het slim deze mee te nemen als ontbindende voorwaarde in de koopakte.
In de koopakte wordt een waarborgsom opgenomen. Zo heeft de verkoper de zekerheid dat jij de woning koopt. De waarborgsom is 10% van de totale koopsom. De verkoper wordt met de waarborgsom financieel beschermt als jij op het laatste moment afziet van de koop.
Als je de waarborgsom met eigen geld kunt betalen, stort je het geld op de rekening van de notaris. Die beheert het geld in een depot. Zodra de woningoverdracht definitief is, krijg het geld weer teruggestort.
Kom je de verplichtingen niet na uit de koopakte, dan kan de verkoper je in gebreke stellen. Je ontvangt dan een brief waarin je gewezen wordt dat je in gebreke blijft. Je krijgt dan een termijn, vaak acht dagen, om alsnog aan de verplichtingen te voldoen. Houd er rekening dat dit jou geld kost, bijvoorbeeld door het extra werk van de notaris. Blijf je na de termijn in gebreke dan gaat de boeteclausule daarna van kracht. Je bent dan een boete verschuldigd aan de verkoper. Deze boete bedraagt minimaal 10% van de koopsom. De boete betaal je van je waarborgsom.
Vaak wordt voor de waarborgsom gebruik gemaakt van een bankgarantie. Dat doe je als je zelf het geld voor de waarborgsom niet beschikbaar hebt of je wilt het hiervoor niet vrijmaken. De bankgarantie sluit je af na het ontvangst van de bindende hypotheekofferte.
Met een bankgarantie verklaart de bank dat ze garant staan voor betaling van de afgesproken waarborgsom als jij als koper je verplichtingen niet nakomt.
De termijn waarbinnen de bankgarantie gesteld moet worden staat beschreven in de koopakte. Meestal heb je de bankgarantie binnen 2 weken geregeld.
De meeste banken rekenen 1% aan kosten voor de bankgarantie. Bij een koopsom van € 350.000 is het bedrag waar de bank garant voor staat € 35.000. Je betaalt dan € 350 voor de kosten van de bankgarantie.
Heb je voldoende financiële reserves, dan adviseren we je om die te gebruiken. Je Walter Expert met Walter Alles-in-1 kan hierin ook met je meedenken. De bankgarantie is in de meeste gevallen hoger dan de rente die je misloopt als je de waarborgsom met eigen geld betaalt.
Check, check, dubbelcheck. De notaris zal beide partijen door het contract heen lopen om te kijken of alle afspraken fatsoenlijk in de koopakte staan. Alles akkoord? Tijd om een krabbel te zetten op die prachtige koopakte.
Het einde is in zicht! Je hebt je droomhuis gevonden en het koopcontract is getekend. Het is nu tijd om aan de slag te gaan met de financiering. Hoe je dat doet, lees je in de volgende blog.
Wat moet er gebeuren voordat je daadwerkelijk kan verhuizen naar je koopwoning? Weet wat je moet doen na het tekenen van je koopakte tot aan de eigendomsoverdracht.
Onderhandelen, een cruciale stap als je een huis gaat kopen. In Huis Kopen deel III geven je onze tips op een rijtje.