Lijst van zaken: wat erin staat, wanneer je hem krijgt en waar je op moet letten

De lijst van zaken is een bijlage bij de koopovereenkomst waarin verkoper en koper per item vastleggen of iets in de woning achterblijft, met de verkoper meegaat, of tegen betaling kan worden overgenomen (NVM). De lijst is niet wettelijk verplicht, maar in het NVM-modelcontract standaard meegestuurd, omdat hij voorkomt dat je achteraf ruzie krijgt over de gordijnen, de wasmachine of de zonnepanelen. Begrijp de woningwaarde vóór je biedt, en weet vóór je tekent wat er bij die woningwaarde hoort.

Kort samengevat

• De lijst van zaken legt per item vast wat achterblijft, meegaat of overneembaar is; volgens de NVM is de lijst een praktische bijlage bij de koopovereenkomst, niet een wettelijk verplicht document.
• De lijst hoort bij de woning waarover je het eens bent geworden; in 2025 wisselden in Nederland 238.000 bestaande koopwoningen van eigenaar (CBS, 15,6% meer dan in 2024), en bij elk van die overdrachten lag er zo'n lijst op tafel (CBS, kwartaalrapportage 2026).
• Roerende zaken (los, verplaatsbaar: gordijnen, witgoed, tuinmeubilair) horen niet automatisch bij de koop, onroerende zaken (vastzittend: inbouwapparatuur, cv-ketel) wél.
• Bij de eindinspectie loop je vlak voor de overdracht met de verkoopmakelaar door de woning om de lijst af te vinken; ontbreekt of werkt iets niet, dan kan de notaris een deel van de koopsom inhouden.
• Een gratis Walter-rapport checkt vóór je biedt of de lijst van zaken in een Funda-aanbod compleet is, zodat je weet welke overnameposten je bod beïnvloeden.

Wat is een lijst van zaken?

Volgens de NVM is de lijst van zaken het document waarin verkoper en koper per item vastleggen of iets in de woning achterblijft, meegaat of tegen betaling overneembaar is. De lijst rolt voort uit het NVM-modelcontract en zit als standaardbijlage bij de koopovereenkomst. Hij regelt namelijk wat onder Nederlands recht een grijs gebied is: alleen onroerende zaken (vast aan de woning verbonden, denk aan de cv-ketel, inbouwapparatuur, of de keukenkasten zelf) horen automatisch bij de koop. Alle losse spullen, van gordijnen tot tuinmeubels tot een gehuurde slimme thermostaat, vallen daarbuiten en moeten dus expliciet worden benoemd. Daarom werkt de lijst als checklijst per categorie: interieur, exterieur, installaties, veiligheid, energie. Per item vink je aan: blijft, gaat mee, of kan tegen vergoeding worden overgenomen. Het idee is simpel: voorkom dat je op de dag van sleuteloverdracht ontdekt dat de wasmachine ontbreekt waarvan je dacht dat hij erbij hoorde.

Is een lijst van zaken verplicht?

Strikt genomen niet. De lijst is geen wettelijke eis, maar volgens de NVM wordt hij in het standaardmodel van de koopovereenkomst altijd meegestuurd, en in de praktijk komen NVM-, VBO- en VastgoedPRO-makelaars vrijwel nooit zonder. Je zou hem juridisch kunnen overslaan, maar dan vervalt het bewijsanker waarmee je achteraf kunt aantonen wat er was afgesproken. Dat is precies waar discussies ontstaan: de verkoper meent dat de buitenlamp van hem was, jij dacht dat hij bij de woning hoorde, en zonder lijst valt er niets terug te lezen. In 2025 wisselden er volgens CBS-cijfers 238.695 bestaande koopwoningen van eigenaar; vrijwel elk daarvan ging gepaard met zo'n bijlage. Eerlijk gezegd: in de praktijk is dit grijs, want de lijst kan tijdens de onderhandeling nog veranderen, en de definitieve versie wordt pas vastgelegd bij het tekenen. Voor jou als koper: vraag er actief om voordat je biedt, niet pas erna.

Welke spullen staan in de lijst van zaken?

In de lijst staan alle roerende zaken die in en om de woning aanwezig zijn, gegroepeerd per categorie. Volgens de NVM-uitleg gaat het standaard om vloerbedekking, gordijnen en lampen binnen, witgoed en losstaande keukenapparatuur, tuinmeubilair en tuinverlichting buiten, alarminstallaties, rookmelders, en steeds vaker ook zonnepanelen, laadpalen of slimme thermostaten. Per item kies je uit drie opties:

• Blijft achter: hoort bij de koopsom, geen aparte vergoeding.
• Gaat mee: verkoper neemt het mee, jij regelt zelf vervanging.
• Kan worden overgenomen: blijft alleen als jij en de verkoper het eens worden over het bedrag.

Goed om te weten: spullen die via een lopend lease- of huurcontract in de woning staan (zonnepanelen en cv-ketels zijn de klassiekers) krijgen een aparte vermelding. Als je die overneemt, neem je niet alleen het apparaat maar ook het contract over, met de bijbehorende maandlasten en looptijd. Lees dat contract voordat je ja zegt, want soms loopt het tien tot vijftien jaar door op naam van de oude eigenaar. Hetzelfde geldt voor erfpacht-gerelateerde installaties en voor eventuele garantiebewijzen die je wilt meekrijgen.

Wat is de checklist voor de oplevering van een koopwoning?

Vlak voor de overdracht bij de notaris doe je een eindinspectie, een laatste rondgang waarin je samen met de verkoopmakelaar de woning controleert. De Rijksoverheid biedt een algemene checklist voor wat je rond de aankoop moet regelen, inclusief het opvragen van die eindinspectie en het controleren van de woning op de overdrachtsdatum. Wij raden aan om de lijst van zaken letterlijk uit te printen en mee te nemen, want anders ga je op gevoel afvinken, en dan zie je de helft over het hoofd. Loop systematisch door:

• Roerende zaken op de lijst: staat alles er nog, en werkt het ook?
• Sleutels: hoofd-, achter-, garage-, schuur-, brievenbus-, eventueel cilinderpas voor het portiek.
• Meterstanden: gas, water, elektriciteit, eventueel warmte; noteer ze met datum en handtekening van beide partijen.
• Schade sinds bezichtiging: nieuwe krassen, beschadigde muren of glasschade horen niet tot "normale slijtage".
• Schoon en leeg opgeleverd: bezemschoon is het minimum, ontruimd is meestal de afspraak.

Ontbreekt er iets van de lijst, of werkt een apparaat niet, meld dat dan vóór je doorrijdt naar de notaris. De notaris kan dan een deel van de koopsom in depot houden tot de verkoper het herstelt of vervangt; daarna is dat vaak niet meer mogelijk.

Maak een gratis Walter-account aan en check welke overnameposten een Funda-aanbod bevat voordat je biedt.

Hoe regel je overname van spullen via de lijst?

Overname is onderhandeling, en die voer je het beste vóór je een bod neerlegt, niet na. We adviseren kopers om al tijdens de bezichtiging te vragen of bepaalde spullen overneembaar zijn, omdat de verkoopmakelaar dan vaak al een eerste signaal afgeeft. Voor losse meubels of gordijnen volstaat meestal een informele afspraak: een bedrag in een envelop op de dag van overdracht, eventueel met een attentie erbij. Voor duurdere posten (een complete keuken-uitbreiding, een aanwezige sauna, een geïnstalleerd zonneboilersysteem) leg je het bedrag wél vast in de lijst van zaken, zodat het via de notaris loopt en je geen losse financiële restjes hebt na de sleuteloverdracht.

Kort door de bocht: hoe groter het bedrag, hoe formeler je het wilt regelen. Goed om te weten: overnameposten tellen niet mee voor de overdrachtsbelasting of voor je hypotheek, omdat ze los staan van de woning zelf. Dat klinkt voordelig, maar het betekent ook dat de bank ze niet meefinanciert: een keukenovername van 12.000 euro betaal je dus uit eigen middelen, bovenop de koopsom. Reken die ruimte uit voordat je een bedrag toezegt, niet erna. Een gratis Walter-rapport op de woning die je op het oog hebt, helpt je dat maximum te onderbouwen vóór je een bedrag op papier zet.

Veelgestelde vragen

Wanneer krijg je de lijst van zaken precies?

Meestal ontvang je deze lijst na de bezichtiging. Daarnaast wordt hij vaak als bijlage toegevoegd aan de concept-koopovereenkomst. Het is verstandig om hier actief naar te vragen voordat je een bod uitbrengt. Zo krijg je inzicht in welke overnameposten erbij komen en kun je daar rekening mee houden in je bod. Sommige makelaars plaatsen de lijst standaard op Funda, terwijl anderen dat niet doen. Bij een bieding via inschrijving ontvang je de lijst soms pas na acceptatie van het bod. Pas bij ondertekening van de koopovereenkomst ligt de versie definitief vast.

Wat is het verschil tussen roerende en onroerende zaken?

Onroerende zaken zitten vast aan de woning en horen automatisch bij de koop: inbouwapparatuur, de cv-ketel, vaste vloer, schuifpuien. Roerende zaken zijn los te verplaatsen of te verwijderen zonder iets te slopen, zoals gordijnen, een losstaande koelkast, tuinmeubilair, of een wasmachine. Die laatste vallen niet automatisch onder de koop en moeten dus expliciet in de lijst van zaken worden benoemd. Twijfelgevallen (denk aan een ingebouwde boekenkast) leg je voor de zekerheid vast.

Wat gebeurt er als spullen ontbreken bij de eindinspectie?

Meld het ter plekke aan de verkoopmakelaar én aan je aankoopmakelaar of de notaris. De notaris kan een deel van de koopsom in depot houden, een soort tijdelijke parkeerplaats bij de notaris, tot de verkoper het ontbrekende item heeft teruggeplaatst of een vervangend bedrag heeft betaald. Hetzelfde geldt als een apparaat aantoonbaar niet werkt. Doe je dat niet vóór de overdracht, dan vervalt die mogelijkheid, omdat de koopsom dan al volledig naar de verkoper is overgemaakt.

Kan de lijst van zaken nog veranderen na ondertekening?

In principe niet, want de getekende lijst is onderdeel van de juridisch bindende koopovereenkomst. Wel kunnen koper en verkoper er onderling iets bovenop afspreken (bijvoorbeeld dat je alsnog de tuinset wilt overnemen), en dat leg je dan schriftelijk vast in een addendum. Mondelinge afspraken gelden niet bij het kopen van een woning, ook niet voor de lijst van zaken. Twijfel je? Laat het via je aankoopmakelaar of de notaris officieel verwerken.