Roerende goederen: wat ze zijn, hoe je ze herkent en wat ze met je bod doen

Roerende goederen zijn alle zaken in en om een woning die je zonder grote inspanning of hoge kosten kunt verplaatsen, volgens de definitie van de Belastingdienst. Bij het kopen van een woning vallen ze niet automatisch onder de koopsom, en dat is precies waarom je vóór je biedt wilt weten welke roerende zaken blijven, meegaan of overneembaar zijn. Begrijp de woningwaarde vóór je biedt, en weet welke spullen wel of niet bij die woningwaarde horen.

Kort samengevat

• Roerende goederen zijn losse en verplaatsbare zaken, zoals gordijnen, witgoed, tuinmeubilair en lampen. Onroerende goederen zijn onderdelen die vast met de woning verbonden zijn, zoals de cv-ketel, inbouwapparatuur en de vloer, aldus de Belastingdienst.
• De NVM gebruikt de lijst van zaken om per roerend item vast te leggen of het achterblijft, meegaat of tegen vergoeding overneembaar is.
• Het CBS telde in het derde kwartaal van 2025 bijna 63.000 verkochte bestaande koopwoningen, 15,6% meer dan een jaar eerder, tegen een gemiddelde transactieprijs van €487.000 (CBS, januari 2026). Met zoveel transacties komt elke €500 aan roerende zaken opnieuw op tafel als onderhandelingspunt. 
• Reken roerende zaken liever apart af, niet binnen de koopsom: anders betaal je er onnodig overdrachtsbelasting over.
• Een gratis Walter-account helpt je vóór de bezichtiging doorrekenen wat de overname van losse spullen je echt waard is.

Wat zijn roerende goederen?

In de Nederlandse woningmarkt worden roerende goederen gezien als items die losstaan van de woning en eenvoudig verplaatst kunnen worden. Volgens de Belastingdienst is een gebouw of constructie onroerend wanneer het "vast is verbonden met het aardoppervlak en niet zonder inspanningen of hoge kosten te demonteren of verplaatsen is"; alles wat daar niet aan voldoet, is roerend. Voor de koper van een woning komt het hierop neer: de woning zelf, de fundering, de muren, de cv-ketel en de inbouwapparatuur zitten vast en horen automatisch bij de koop. Een wasmachine, gordijnen, een vrijstaande boekenkast of tuinmeubels horen daar niet bij. Ze vallen buiten de heffingsgrondslag voor overdrachtsbelasting, en ze vallen ook buiten je bod, tenzij jij en de verkoper daar expliciet iets anders over afspreken. Het onderscheid lijkt klein, maar het bepaalt wat je krijgt voor het bedrag dat je biedt.

Wat valt er onder roerende goederen?

Onder roerende goederen valt alles in en om de woning dat je redelijk makkelijk kunt losmaken en meenemen. De NVM groepeert deze zaken in de lijst van zaken (een bijlage bij de koopovereenkomst waarin per item staat wat blijft, meegaat of overneembaar is) per categorie, zodat verkoper en koper er samen doorheen kunnen. De praktijk leert dat de meeste discussies ontstaan over precies dezelfde categorieën:

• Binnen: gordijnen, vitrages, lampen, losse keukenapparatuur, witgoed, vrijstaande kasten, vloerkleden.
• Buiten: tuinmeubilair, tuinverlichting, plantenbakken, een losse schutting, parasols, een vrijstaande schuur zonder fundering.
• Installaties met een eigen contract: zonnepanelen of een cv-ketel die geleased of gehuurd zijn (de fysieke installatie is roerend wanneer hij niet vast verbonden is, het lopende contract gaat apart).
• Slimme apparaten: thermostaten, deurbellen met camera, slimme verlichting; vaak overneembaar, soms gekoppeld aan een persoonlijk account van de verkoper.

Goed om te weten: of iets juridisch roerend of onroerend is, ligt soms in een grijs gebied. Een ingebouwde boekenkast, een aangebouwde veranda of een muurvaste spiegel kunnen op papier roerend zijn, terwijl ze in de praktijk niet zonder schade los te halen zijn. Voor die twijfelgevallen geldt: leg het expliciet vast op de lijst van zaken, anders krijg je het gesprek op de dag van sleuteloverdracht.

Wat zijn voorbeelden van roerende goederen?

De duidelijkste voorbeelden van roerende goederen zijn de spullen die je zelf kunt optillen en in een verhuiswagen kunt zetten. Volgens de NVM-uitleg staan op een doorsnee lijst van zaken in elk geval: gordijnen, lampen, witgoed, zonneschermen, tuinmeubilair en losse kasten. Daar komen vrijwel altijd nog wat huishouditems bij die per woning verschillen. Een losstaande koelkast, een wasmachine of een droger zijn roerend, ook al gebruikt iedereen ze elke dag. Tuingereedschap dat in een tuinhuisje staat is roerend; het tuinhuisje zelf is roerend als het zonder fundering staat, en onroerend als het op een betonnen plaat is verankerd.

Eerlijk gezegd: in de praktijk is dit messy. Bomen en struiken zijn juridisch roerend zodra ze in een pot staan, en onroerend zodra ze in de grond geworteld zijn, maar voor de koper voelt dat onderscheid niet altijd logisch. De vuistregel die je het verst brengt: als het zonder schade of grote inspanning weg kan, is het roerend, en dan moet het op de lijst staan om bij de woning te horen. Wat niet op de lijst staat, gaat in principe mee met de verkoper, ook als je daar bij de bezichtiging anders over dacht.

Maak een gratis Walter-account aan en reken vóór je biedt door welke overnameposten in een Funda-aanbod jouw woningwaarde raken.

Wat is roerend en wat is onroerend?

Onroerend is wat vast aan de woning of de grond zit en niet zonder forse ingreep los kan; roerend is alles wat redelijk makkelijk los te halen en mee te nemen is. De Belastingdienst trekt de grens helder: onroerend is wat vast met de grond verbonden zit (woning, garage, schuur met fundering), roerend is wat je "redelijk makkelijk" los kunt halen en meenemen. Voor jou als koper telt vooral het praktische gevolg van die grens. Onroerende zaken horen automatisch bij de koop en zitten dus in de koopsom; roerende zaken niet. Onroerende zaken vallen onder de overdrachtsbelasting; roerende zaken niet. Onroerende zaken financiert de bank mee in je hypotheek; roerende zaken meestal niet.

Daardoor kan een ogenschijnlijk simpele vraag, zoals of de inbouwkeuken achterblijft, ineens invloed hebben op drie verschillende onderdelen: je bod, je kosten koper en je hypotheek. Ons advies is om die drie zaken bewust van elkaar te scheiden voordat je tekent. Op de lijst van zaken zie je per item welk vakje is aangevinkt; in de koopovereenkomst zie je welk bedrag voor de woning zelf is en welk deel voor overname; in de hypotheekofferte zie je wat de bank wél en niet meefinanciert.

Roerende zaken op de lijst van zaken

De lijst van zaken is het document waarin elk roerend item een vakje krijgt: blijft achter, gaat mee, of kan worden overgenomen. De NVM beschrijft de lijst van zaken als het document dat vastlegt "welke zaken in het huis achterblijven, wat er met de verkopers meegaat en welke zaken tegen betaling kunnen worden overgenomen". In de praktijk krijg je hem bij de documenten na de bezichtiging en als bijlage bij de concept-koopovereenkomst, nadat verkoper en koper het eens zijn geworden over een bedrag. Belangrijk om het vóór je bod te ontvangen, anders bied je op een woning waarvan je niet weet of de gordijnen, de wasmachine en de tuinset erbij horen, en kom je daar pas achter als je bedrag al op papier staat.

Toch is de lijst geen wettelijke verplichting; hij wordt wel in de standaard NVM-modelkoopovereenkomst meegestuurd, en VBO- en VastgoedPRO-makelaars werken er in de praktijk vrijwel altijd mee. Een verkoper die geen lijst aanlevert, is geen reden om te stoppen, maar wel een reden om er actief om te vragen via de verkoopmakelaar. Goed om te weten: wat tijdens de bezichtiging "natuurlijk blijft" lijkt te zijn, kan op de lijst staan als gaat mee. Vertrouw op het papier, niet op het gesprek.

Hoe reken je roerende zaken mee in je bod?

Roerende zaken kun je op twee manieren in je bod betrekken: binnen de koopsom (waardoor je er overdrachtsbelasting over betaalt) of als aparte overnamepost buiten de koopsom (waardoor je dat niet doet). Hoewel het verleidelijk is om alles in één bedrag te stoppen, is apart afrekenen meestal voordeliger. Reken het door: bij de meeste koopwoningen geldt 2% overdrachtsbelasting (per 2026; bij starters onder de drempel zelfs 0%). Op een overname van €5.000 aan witgoed en gordijnen scheelt dat €100 aan belasting, en dat tikt op meerdere posten snel aan.

Belangrijk om te weten: vele jaren geleden werd dit trucje opgerekt door bewust hoge bedragen aan roerende zaken toe te rekenen, zodat de aankoopsom van de woning relatief lager uitkwam en er minder belasting werd betaald. Dat feest is voorbij. De Belastingdienst kijkt bij elke transactie mee, en ook de notaris moet toezien dat de woning voor een reële waarde is verkocht. Geef roerende zaken dus een realistische prijs. Een set gordijnen is geen €4.000 waard, een wasmachine van vijf jaar oud is geen €1.500 waard, en als jullie dat wél zo opschrijven, springt de Belastingdienst in.

Het CBS telde in het derde kwartaal van 2025 bijna 63.000 verkochte bestaande koopwoningen, 15,6% meer dan een jaar eerder, tegen een gemiddelde transactieprijs van €487.000 (CBS, maart 2026). In een actievere markt komt elke €500 aan overname weer als onderhandelpunt op tafel, juist omdat verkopers dan vaker bereid zijn losse spullen voor een vriendenprijs achter te laten als dat de deal sluit. Lees ook onze post over feiten, fabels en regels rondom bieden voor de bredere context.

Veelgestelde vragen

Moet ik overdrachtsbelasting betalen over roerende zaken?

Nee, niet als je ze los van de woning afrekent. De Belastingdienst heft overdrachtsbelasting alleen over onroerende zaken. Zet je een overnamebedrag voor gordijnen of witgoed expliciet apart in de koopovereenkomst, dan blijft dat deel buiten de heffingsgrondslag. Wel moet het bedrag realistisch zijn, want de notaris en de Belastingdienst kijken mee op te hoge bedragen.

Wat gebeurt er als spullen op de lijst van zaken ontbreken bij de overdracht?

Meld het direct bij de verkoopmakelaar én bij de notaris, nog vóór je tekent. De notaris kan dan een deel van de koopsom in depot houden tot de verkoper het ontbrekende item terugplaatst of vervangt. Doe je dat niet vóór de overdracht, dan vervalt die mogelijkheid omdat de koopsom volledig naar de verkoper is overgemaakt. Loop dus systematisch met de lijst door de woning voor je naar de notaris rijdt.

Vallen zonnepanelen onder roerende of onroerende zaken?

Dat hangt af van de bevestiging en het contract. Vast op het dak geschroefd en gekocht door de verkoper: meestal onroerend, dus inclusief de koop. Op het dak geplaatst onder een lopend lease- of huurcontract: de installatie zelf is vaak roerend, en het contract gaat als aparte post. Vraag dus altijd om het contract voordat je biedt, want soms loopt het nog tien tot vijftien jaar door op naam van de verkoper, en die maandlasten neem je dan over.

Tellen roerende overnames mee voor mijn hypotheek?

Meestal niet. Banken financieren in principe alleen de woning zelf en kosten die direct met de woning te maken hebben, en roerende zaken vallen daarbuiten. Dat betekent dat een overname van €8.000 voor de keukenuitbreiding of de zonneluifel uit je eigen middelen komt, bovenop de koopsom en de kosten koper. Reken die ruimte uit voor je een bedrag toezegt, niet erna.