Sorry Parool, de huizenprijzen in Amsterdam stijgen gewoon door

De gemiddelde verkoopprijs in de regio Amsterdam daalde volgens de NVM in het tweede kwartaal van 2025 voor het eerst licht, met 0,4 procent. Toch bleef de prijs per vierkante meter met gemiddeld 8.000 euro de hoogste van Nederland. De daling zit in wélke woningen worden verkocht, niet in de woningwaarde zelf. Juist daarom telt begrip vóór je biedt.

Dezelfde NVM-cijfers leverden tegenovergestelde krantenkoppen op. Het Parool las een afkoelende Amsterdamse markt, de Telegraaf een landelijke prijsstijging die gewoon doorzet. Beide gebruikten dezelfde data. Dat kan, want statistiek laat zien wat je 'm laat zien.

Belangrijkste punten

• De gemiddelde verkoopprijs in de regio Amsterdam daalde in het tweede kwartaal van 2025 licht (-0,4%, NVM), maar de prijs per vierkante meter bleef stijgen en is met 8.000 euro de hoogste van Nederland.
• Landelijk waren bestaande koopwoningen in juni 2026 ruim 4 procent duurder dan een jaar eerder (CBS).
• De daling van het stadsgemiddelde komt vooral door meer kleinere uitpondwoningen (voormalige huurwoningen) in het aanbod.
• In de gemeente Amsterdam lag de gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2025 rond 639.000 euro, ongeveer gelijk aan een jaar eerder.
• Kijk naar de prijs per vierkante meter van vergelijkbare woningen, niet naar het stadsgemiddelde uit een krantenkop.

Waarom lijken de huizenprijzen in Amsterdam te dalen?

Volgens de NVM daalde de gemiddelde verkoopprijs in de regio Amsterdam in het tweede kwartaal van 2025 voor het eerst licht, met 0,4 procent. Die daling betekent niet dat woningen minder waard worden. De oorzaak zit in het aanbod, want er komen veel kleinere, vaak voormalige huurwoningen (uitpondwoningen) op de markt doordat beleggers hun bezit verkopen. Die goedkopere woningen drukken het stadsgemiddelde omlaag, terwijl de onderliggende woningwaarde overeind blijft. Kort gezegd: het gemiddelde daalt omdat er andere huizen verkocht worden, niet omdat dezelfde huizen goedkoper worden. Wie wil weten wat een woning in Amsterdam echt waard is, moet dus verder kijken dan dat gemiddelde. Een gemiddelde is een optelsom van heel verschillende woningen, en die samenstelling verandert elk kwartaal. In ons artikel over het bepalen van de werkelijke woningwaarde leggen we uit waarom dat onderscheid telt.

Dalen de huizenprijzen in Amsterdam echt, of verschuift alleen het aanbod?

De NVM brengt elk kwartaal niet alleen de gemiddelde transactieprijs in kaart, maar ook de prijs per vierkante meter, als vergelijkingsmaatstaf naast dat gemiddelde. Juist daar zie je een ander beeld. In Amsterdam bleef de vierkantemeterprijs met gemiddeld 8.000 euro de hoogste van Nederland, en die stijgt door. Het gemiddelde zakt, de kernwaarde niet. Dat is precies waarom je begrip nodig hebt vóór het bod: het stadsgemiddelde uit een krantenkop zegt weinig over de woning waar jij op wilt bieden. Om huizen eerlijk te vergelijken heb je vergelijkbare woningen nodig, geen optelsom van alles wat toevallig verkocht is. Waarom die vergelijking zo belangrijk is, lees je in ons stuk over referentiepanden en jouw woningwaarde. De markt koelt dus niet af, de mix van verkochte woningen verandert.

Woningmarktregio Amsterdam, mediane huizenprijs

Waarom is de prijs per vierkante meter de eerlijkste maatstaf?

Huizen zijn net een fruitschaal vol appels en peren: door de unieke eigenschappen van elke woning is een directe vergelijking lastig. De prijs per vierkante meter lost dat grotendeels op, omdat je woningen dan naast elkaar legt op één gemeenschappelijke noemer. Zodra we in Amsterdam naar die vierkantemeterprijs kijken, vlakt er niets af. De prijs stijgt net zo hard door, en op sommige momenten zelfs harder. Waar het gemiddelde suggereert dat de markt tot rust komt, laat de vierkantemeterprijs zien dat de druk op elke vierkante meter woonruimte toeneemt. Ook het Kadaster en CBS werken met prijsindices die corrigeren voor woningkenmerken, juist omdat een kaal gemiddelde vertekent. Voor jou als koper betekent dit: baseer een bod niet op een stadsgemiddelde, maar op de vierkantemeterprijs van echt vergelijkbare woningen. Zo begrijp je wat de waarde van een huis bepaalt in plaats van dat je gokt.

Woningmarktregio Amsterdam, mediane prijs per vierkante meter

Walter gokt niet. Walter legt uit. Een gratis Walter-rapport op de woning die je op het oog hebt zet de vierkantemeterprijs naast vergelijkbare verkopen, zodat je zelf ziet wat logisch is.

Kopen Amsterdammers kleinere woningen voor meer geld?

Om te testen waarom het gemiddelde daalt terwijl de vierkantemeterprijs stijgt, pakten we een cijfer erbij dat in de discussie vaak wordt overgeslagen: het woonoppervlak van recent verkochte woningen. Dat wordt in Amsterdam elk kwartaal gemiddeld kleiner. De verklaring is simpel: mensen kopen kleinere woningen tegen een hogere prijs per vierkante meter. Dat past bij het cijfer van de gemeente zelf, want in het vierde kwartaal van 2025 lag de gemiddelde verkoopprijs in de gemeente Amsterdam rond 639.000 euro, ongeveer gelijk aan een jaar eerder. Eerlijk gezegd: wat de precieze reden is dat kopers kleiner kiezen, laat onze data niet hard zien. Maar gezien de publieke discussie over starters die steeds moeilijker meekomen, laat het zich raden. Wil je hier meer over lezen, dan geeft ons Walter-weetje over appartementen in de stad extra context.

Woningmarktregio Amsterdam, mediane woonoppervlakte

Zullen de huizenprijzen in 2026 dalen?

Dat hangt af van welke maatstaf je gebruikt, niet van één landelijk cijfer. Volgens de meest recente CBS-cijfers waren bestaande koopwoningen in Nederland in juni 2026 ruim 4 procent duurder dan een jaar eerder. Landelijk is van een daling dus geen sprake. In Amsterdam kan het stadsgemiddelde tegelijk licht dalen, terwijl de vierkantemeterprijs stijgt, puur doordat er meer kleine uitpondwoningen worden verkocht. Een dalend gemiddelde is dan een verschuiving in het aanbod, geen daling van de woningwaarde. Voor jou als koper is dat het belangrijkste onderscheid: overbieden blijft in veel Amsterdamse wijken de norm, ook nu het gemiddelde afvlakt. Hoe de markt op grotere schaal kan bewegen, beschrijven we in ons artikel over de woningmarkt in tijden van crisis. Bekijk dus altijd de vierkantemeterprijs van vergelijkbare woningen voordat je conclusies trekt uit een kop over 'dalende prijzen'.

Wat is de verwachting voor de huizenprijzen in Amsterdam in 2026 en 2027?

Eerlijk: harde voorspellingen voor 2026 en 2027 kunnen we niet onderbouwen, en niemand kan dat betrouwbaar. Wat we wél kunnen duiden is de richting die de cijfers nu laten zien. De NVM ziet in de regio Amsterdam een groeiend aanbod van kleinere uitpondwoningen dat het gemiddelde tempert, terwijl de vierkantemeterprijs met 8.000 euro de hoogste van Nederland blijft. CBS registreert landelijk nog altijd een stijging van ruim 4 procent op jaarbasis in juni 2026. Zolang de krapte en de vraag naar woonruimte hoog blijven, is een structurele daling van de kernwaarde in Amsterdam niet waarschijnlijk, al kan het stadsgemiddelde blijven schommelen door de mix van verkochte woningen. Wat dit voor jouw beslissing betekent, bepaal je zelf. Wil je scherper kijken naar de rol van data bij een bod, lees dan waarom data-analyse loont bij het bieden en hoe je kans maakt op een populaire woning.

Zie je hoe hetzelfde cijfer twee koppen kan opleveren, dan snap je meteen waarom een stadsgemiddelde geen basis is voor een bod. Begrijp de woningwaarde vóór je biedt: met een gratis Walter-account leg je de vierkantemeterprijs van jouw doelwoning naast vergelijkbare verkopen, zodat je een bod doet waar je zelf achter blijft staan. Meer verhalen uit de praktijk lees je bij Sophie, die met Walter een huis kocht in Amsterdam en in de feiten, fabels en regels rondom bieden.

Veelgestelde vragen

Waarom dalen de huizenprijzen in Amsterdam?

Het gemiddelde daalt, de woningwaarde niet. Volgens de NVM komt de lichte daling van 0,4 procent in het tweede kwartaal van 2025 vooral door meer kleinere uitpondwoningen (voormalige huurwoningen) in het aanbod. Die drukken het stadsgemiddelde, terwijl de prijs per vierkante meter met gemiddeld 8.000 euro de hoogste van Nederland blijft en gewoon doorstijgt.

Zullen de huizenprijzen in 2026 dalen?

Dat hangt af van de maatstaf, niet van één cijfer. Landelijk waren bestaande koopwoningen in juni 2026 ruim 4 procent duurder dan een jaar eerder (CBS), dus van een landelijke daling is geen sprake. In Amsterdam kan het stadsgemiddelde licht dalen door de mix van verkochte woningen, terwijl de vierkantemeterprijs stijgt.

Wat is de verwachting voor de huizenprijzen in Amsterdam in 2027?

Harde voorspellingen voor 2027 zijn niet te onderbouwen. Wat de cijfers nu laten zien: de vierkantemeterprijs in Amsterdam blijft de hoogste van Nederland en de krapte houdt aan. Zolang de vraag naar woonruimte hoog blijft, is een structurele daling van de kernwaarde onwaarschijnlijk, al kan het stadsgemiddelde blijven schommelen door welke woningen verkocht worden.

Is overbieden in Amsterdam nog steeds normaal?

In veel wijken wel, ook nu het gemiddelde afvlakt. De afkoeling zit in het stadsgemiddelde, niet in de druk op vergelijkbare woningen. Baseer je bod daarom op de vierkantemeterprijs van echt vergelijkbare verkopen in de buurt, niet op een landelijk of stedelijk gemiddelde uit een krantenkop.