Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat je optelt bij je belastbaar inkomen in box 1 omdat je in je eigen koopwoning woont. Het is een percentage van de WOZ-waarde van je woning; voor de meeste koopwoningen geldt in 2026 0,35 procent. Je betaalt het alleen over de woning die je hoofdverblijf is.

Belangrijkste punten

• Wat het is: een fictief inkomen uit je eigen woning dat de Belastingdienst optelt bij je inkomen in box 1.
• De basis: een percentage van de WOZ-waarde, dat voor de meeste koopwoningen in 2026 op 0,35 procent ligt.
• De juiste WOZ-waarde: met waardepeildatum 1 januari van het voorgaande jaar, dus altijd een jaar achter.
• Wet Hillen: heb je weinig of geen eigenwoningschuld, dan krijg je een aftrek (2026: 71,867 procent van het verschil).
• Waarom het telt: een verkeerde WOZ-waarde raakt jarenlang direct wat je betaalt.

Wat is het eigenwoningforfait precies?

Het eigenwoningforfait staat in de Wet Inkomstenbelasting 2001, in artikel 3.112, waarin je eigen woning wordt behandeld als een bron van inkomen. De Belastingdienst redeneert namelijk dat je door in je eigen koopwoning te wonen vermogen opbouwt, en telt daarom een fictief inkomen op bij je inkomen uit werk en woning in box 1. Je betaalt dit forfait alleen als je een koopwoning hebt die je hoofdverblijf is; woon je in een huurwoning, dan geldt het niet.

De hoogte hangt volledig af van je WOZ-waarde, de waarde die de gemeente jaarlijks voor je woning vaststelt. Daarom loont het om te snappen waar die waarde vandaan komt: begrijp de woningwaarde vóór je biedt, dan begrijp je later ook waar deze belasting op rust. Wil je weten hoe die waarde tot stand komt, lees dan onze uitleg over de WOZ-waarde en over waardering onroerende zaken.

Hoe bereken je het eigenwoningforfait?

De Belastingdienst publiceert elk jaar een schijventabel met percentages die oplopen van 0 procent tot 0,35 procent, plus een vast bedrag met 2,35 procent voor de duurste woningen. Voor de meeste koopwoningen geldt in 2026 het tarief van 0,35 procent. Zo ziet de tabel voor 2026 eruit:

De berekening werkt in drie stappen:

1. Zoek het percentage dat bij jouw WOZ-waarde past in de tabel.
2. Vermenigvuldig je WOZ-waarde met dat percentage.
3. Tel de uitkomst op bij je inkomen in box 1.

Een rekenvoorbeeld: stel dat je WOZ-waarde €450.000 is. Dan reken je €450.000 x 0,0035 = €1.575, en dat bedrag telt bij je belastbaar inkomen. Benieuwd hoe je woning zich verhoudt tot vergelijkbare huizen? Bekijk dan wat je huis waard is.

Welke WOZ-waarde gebruik je voor je aangifte?

Volgens de Waarderingskamer ligt de waardepeildatum van de WOZ-waarde altijd op 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. Voor je aangifte over 2025 gebruik je dus de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2024, die je begin 2025 van de gemeente ontving. De WOZ-waarde loopt daardoor altijd een jaar achter op het belastingjaar.

Dat is geen detail. De WOZ-waarde is namelijk geen vast gegeven, maar een schatting die de gemeente maakt en die je mag controleren. Klopt de waarde niet, dan werkt dat jarenlang door in je eigenwoningforfait en in andere heffingen. Twijfel je? Dan kun je bezwaar maken tegen je WOZ-waarde.

Wil je je WOZ-waarde niet handmatig opzoeken? Maak een gratis Walter-account aan en vind direct de WOZ-waarde en het woningdossier van je woning.

Wat betekent de wet Hillen voor je eigenwoningforfait?

De wet Hillen zorgt ervoor dat je minder of geen eigenwoningforfait betaalt als je weinig of geen eigenwoningschuld hebt. Eigenwoningschuld is het deel van je hypotheek waarover je de hypotheekrente mag aftrekken. Heb je je hypotheek grotendeels afgelost, dan is je eigenwoningforfait meestal hoger dan je aftrekbare rentekosten, en dan krijg je een aftrek op dat forfait.

Die aftrek wordt wel jaarlijks afgebouwd. Voor 2025 telt nog 76,667 procent van het verschil mee, voor 2026 daalt dat naar 71,867 procent. Kort door de bocht: hoe verder de aflossing, hoe kleiner dit voordeel in de komende jaren wordt. Ben je van plan zelf een hypotheek af te sluiten? Houd dan rekening met deze afbouw.

Welke uitzonderingen gelden voor het eigenwoningforfait?

Je betaalt eigenwoningforfait over de periode dat je op het adres van je koopwoning stond ingeschreven, maar bij een verhuizing binnen hetzelfde jaar wordt het naar rato berekend. Volgens de Belastingdienst reken je het forfait dan over het aantal dagen dat je op elk adres je hoofdverblijf had, voor zowel de oude als de nieuwe woning.

Eerlijk gezegd: de meeste huiseigenaren kijken nooit of dit klopt, terwijl een verhuizing de berekening flink kan veranderen. Woon je tijdelijk in het buitenland of koop je nieuwbouw die nog niet af is, dan gelden aparte regels die je bij de Belastingdienst nakijkt. Reken de eenmalige kosten van een woning sowieso goed door, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Wat verandert er in 2026 aan het eigenwoningforfait?

Volgens het CBS is de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in 2025 met ongeveer 5 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Omdat de WOZ-waarde de basis vormt voor je eigenwoningforfait, betekent een hogere WOZ-waarde bij een gelijkblijvend percentage een hoger forfait. Voor 2026 blijft het tarief voor de meeste koopwoningen 0,35 procent.

Daarom is het slim om je WOZ-waarde te controleren voordat je aangifte doet. Een te hoge WOZ-waarde raakt niet alleen je eigenwoningforfait, maar ook je OZB en waterschapsheffingen. Bekijk de voordelen en nadelen van een hoge WOZ-waarde en die van een lage WOZ-waarde, zodat je weet waar je op let. Let op: dit is algemene informatie, geen fiscaal of Wft-advies.

Je WOZ-waarde bepaalt dus meer dan je denkt, van je eigenwoningforfait tot je gemeentelijke heffingen. Walter gokt niet. Walter legt uit. Met een gratis Walter-account vind je snel je WOZ-waarde en woningdossier, zonder te wachten op het jaarlijkse bericht van de gemeente.

Veelgestelde vragen

Moet ik eigenwoningforfait betalen als mijn hypotheek is afgelost?

Deels, dat hangt af van je situatie. Heb je weinig of geen eigenwoningschuld, dan geldt de wet Hillen en krijg je een aftrek op je eigenwoningforfait. Die aftrek wordt wel afgebouwd: voor 2026 telt 71,867 procent van het verschil mee. Volledig aflossen betekent dus niet automatisch dat je niets meer betaalt.

Waarom is mijn eigenwoningforfait dit jaar hoger?

Meestal komt dat door je WOZ-waarde, niet door het percentage. Volgens het CBS steeg de gemiddelde WOZ-waarde in 2025 met ongeveer 5 procent. Omdat het forfait een percentage van de WOZ-waarde is, stijgt het bedrag mee als je woning hoger wordt gewaardeerd, ook al blijft het tarief voor de meeste woningen 0,35 procent.

Betaal ik eigenwoningforfait over een tweede woning?

Niet op dezelfde manier. Het eigenwoningforfait geldt alleen voor de woning die je hoofdverblijf is. Voor een tweede woning of een woning die je verhuurt gelden andere regels; die valt niet onder deze regeling. Twijfel je over jouw situatie, kijk dan bij de Belastingdienst of vraag een adviseur.

Wat kan ik doen als mijn WOZ-waarde te hoog is?

Eerst controleren, dan pas reageren. De gemeente stelt de WOZ-waarde vast op basis van een schatting, en die mag je aanvechten. Vind je de waarde te hoog, dan kun je bezwaar maken. Lees de top 10 vragen bij bezwaar tegen een WOZ-waarde om te weten waar je op let.