Erfbelasting bij een geërfd huis: zo reken je met de WOZ-waarde

De erfbelasting over een geërfde woning berekent de Belastingdienst over de WOZ-waarde minus de nog openstaande hypotheekschuld, niet over de verkoopprijs of een taxatie. Je mag daarbij kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna, en dat verschil kan zomaar duizenden euro's schelen.

Belangrijkste punten

• De erfbelasting rekent met de WOZ-waarde minus de openstaande hypotheek, niet met wat het huis op de markt opbrengt.
• Je kiest zelf welk WOZ-jaar je opgeeft: dat van het overlijdensjaar of het jaar erna. Meestal is de laagste het voordeligst.
• Een kind betaalt 10% tot €158.669 en 20% daarboven; een broer of zus betaalt 30% tot 40% en krijgt veel minder vrijstelling.
• Bij zuiver aanvaarden neem je ook de hypotheekschuld over. Staat het huis onder water, dan is beneficiair aanvaarden vaak verstandiger.

Hoe berekent de Belastingdienst de erfbelasting over een geërfd huis?

Volgens de Belastingdienst gaat de erfbelasting over een geërfde woning uit van de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld die op de overlijdensdatum nog openstaat. De verkoopprijs telt niet mee, ook niet als de erfgenamen het huis kort daarna voor veel meer verkopen. De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van de woning op de waardepeildatum, 1 januari van het voorgaande jaar, zo omschrijft de Waarderingskamer het. De gemeente stelt dat getal jaarlijks vast en vermeldt het op de WOZ-beschikking.

Begrijp de woningwaarde voordat je aangifte doet, want een te hoge WOZ-waarde betekent direct meer belasting. Staat er bijvoorbeeld een WOZ-waarde van €400.000 tegenover een hypotheek van €150.000, dan reken je met €250.000 als waarde van de woning in de nalatenschap. Twijfel je of die WOZ-waarde klopt, dan kun je er via de gemeente bezwaar tegen maken, net zoals de WOZ-check van Vereniging Eigen Huis aanraadt.

Welke WOZ-waarde moet je kiezen voor de erfbelasting?

Bij de aangifte erfbelasting mag je zelf kiezen welke WOZ-waarde je opgeeft: die van het jaar waarin de eigenaar overleed, of die van het jaar daarna. Dat staat de Belastingdienst uitdrukkelijk toe. Omdat de WOZ-waarden de afgelopen jaren fors stegen, in lijn met de huizenprijzen die het CBS meet, is de waarde van het overlijdensjaar meestal de laagste. En de laagste waarde levert de laagste aanslag op.

Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Stel dat een woning in het overlijdensjaar een WOZ-waarde van €350.000 heeft. Een jaar later is die met 6% gestegen naar €371.000. Kies je het verkeerde, hogere jaar, dan reken je over €21.000 meer. Voor een kind dat in de 20%-schijf valt, is dat €4.200 extra erfbelasting over precies hetzelfde huis. Weten wat de waarde van een huis bepaalt en of een hoge WOZ-waarde terecht is, loont dus direct.

Hoeveel belasting betaal je als je een huis erft?

Hoeveel erfbelasting je betaalt, hangt af van je relatie tot de overledene en de waarde van je erfdeel, niet van één vast percentage. Voor een kind geldt in 2026 een vrijstelling van €26.230. Over het bedrag daarboven betaalt een kind volgens de tarieven erfbelasting 2026 10% tot €158.669 en 20% over het deel daarboven.

De woning telt in dat erfdeel mee voor de WOZ-waarde minus de openstaande hypotheek. Daar komen andere bezittingen zoals spaargeld bij, en daar gaan de schulden en uitvaartkosten weer vanaf. Pas over het bedrag dat na je persoonlijke vrijstelling overblijft, reken je het tarief. Wil je scherp krijgen wat de woning echt waard is naast de WOZ-waarde, dan helpt een onderbouwde woningwaarde of een taxatierapport. Dit artikel is informatief en geen fiscaal advies.

Wil je weten of de WOZ-waarde op de beschikking aansluit bij wat de woning werkelijk waard is? Met een gratis Walter-rapport zie je de onderbouwde woningwaarde naast de WOZ-waarde, zodat je met cijfers de aangifte in gaat.

Hoeveel erfbelasting betaal je over €300.000?

Stel dat een kind een woning erft met een waarde van €300.000 na aftrek van de hypotheek. Na de vrijstelling van €26.230 blijft €273.770 belastbaar. Over de eerste €158.669 betaal je 10%, dat is €15.866,90. Over de resterende €115.101 geldt 20%, dat is €23.020,20. Samen komt dat op €38.887,10 erfbelasting, volgens de tarieven erfbelasting 2026.

Erft een kleinkind hetzelfde bedrag, dan liggen de tarieven hoger (18% en 36%) en valt de aanslag flink zwaarder uit. Voor een broer, zus of niet-verwant persoon loopt het nog verder op. De waarde van de woning, en dus de gekozen WOZ-waarde, bepaalt daarom direct hoe hard die schijven aantikken. Een lagere, goed onderbouwde WOZ-waarde scheelt in elke schijf.

Waarom betaalt een broer of zus meer erfbelasting dan een kind?

Een broer of zus betaalt over precies dezelfde woning een veelvoud van wat een kind betaalt, door twee dingen tegelijk: een veel lagere vrijstelling en veel hogere tarieven. In 2026 heeft een kind een vrijstelling van €26.230, terwijl een broer, zus of andere 'overige erfgenaam' het met €2.769 moet doen. Daar bovenop betaalt die groep volgens de tarieven erfbelasting 2026 30% tot €158.669 en 40% daarboven, tegenover 10% en 20% voor een kind.

Neem een woning die na aftrek van de hypotheek €184.899 waard is. Een kind betaalt daarover €15.866,90. Een broer of zus komt op bijna €57.000 uit, over hetzelfde huis. Dat verschil is geen detail, het is bijna het viervoudige.

Wat gebeurt er met de hypotheek als je de erfenis zuiver aanvaardt?

Accepteer je een erfenis onvoorwaardelijk, dan noemt de Belastingdienst dat zuiver aanvaarden, en ben je ook aansprakelijk voor de schulden, inclusief een hypotheek die nog op het huis staat. Is de woning meer waard dan de hypotheek, dan is dat geen probleem. Staat het huis onder water, dan moet je een restschuld bij zuivere aanvaarding uit je eigen vermogen bijpassen.

Daarom bestaat beneficiair aanvaarden, het aanvaarden onder voorbehoud. Volgens de Rijksoverheid ben je dan niet aansprakelijk voor schulden die bij elkaar hoger zijn dan de bezittingen. Een erfenis is emotioneel, en juist daar brengt Walter ratio in een emotioneel proces: niet om het gevoel weg te poetsen, maar om de keuze weer uitlegbaar te maken. Blijf je zelf in de woning wonen, dan krijg je daarna ook met het eigenwoningforfait te maken.

Hoe zet je een geërfd huis op naam na overlijden van je partner?

Wordt de langstlevende partner eigenaar van de woning, dan moet die op naam worden gezet, en daarvoor is een verklaring van erfrecht nodig. Die stelt de notaris op, en de notaris kan de verklaring vervolgens bij het Kadaster inschrijven zodat de tenaamstelling officieel wijzigt. Zonder die inschrijving blijft het Kadaster de overledene als eigenaar vermelden.

De verklaring van erfrecht legt vast wie de erfgenamen zijn en wie over de nalatenschap mag beschikken. Banken vragen er vaak om voordat ze rekeningen vrijgeven. Reken op kosten voor de notaris en op enkele weken doorlooptijd. Wil je ondertussen grip houden op wat de woning waard is, bekijk dan hoe Walter je helpt de waarde te bepalen of wat je huis waard is.

Een erfenis vraagt om rust en cijfers die kloppen, niet om een gok over wat het huis waard is. Walter gokt niet. Walter legt uit. Genereer een gratis Walter-rapport voor de geërfde woning en zet de onderbouwde woningwaarde naast de WOZ-waarde, zodat je de aangifte met vertrouwen invult.

Veelgestelde vragen

Hoeveel belasting betaal je als je een huis erft?

Dat hangt af van je relatie tot de overledene en de waarde van je erfdeel, niet van één vast percentage. Een kind betaalt in 2026 10% tot €158.669 en 20% daarboven, na een vrijstelling van €26.230. De woning telt mee voor de WOZ-waarde minus de openstaande hypotheek, niet voor de verkoopprijs.

Welke WOZ-waarde geldt voor de erfbelasting?

Je kiest zelf, en precies daar zit winst. Je mag de WOZ-waarde van het overlijdensjaar opgeven of die van het jaar erna. Omdat WOZ-waarden de laatste jaren stegen, is het overlijdensjaar meestal de laagste en dus de voordeligste keuze. Controleer wel of de opgegeven waarde klopt.

Hoeveel erfbelasting betaal je over €300.000?

Het precieze bedrag hangt af van wie erft. Erft een kind €300.000 na hypotheekaftrek, dan blijft na de vrijstelling €273.770 belastbaar: 10% over €158.669 en 20% over €115.101, samen €38.887,10. Een broer, zus of kleinkind betaalt over hetzelfde bedrag fors meer.

Hoe zet je een huis op naam na het overlijden van je partner?

Begin bij de notaris, niet bij het Kadaster zelf. Voor de tenaamstelling is een verklaring van erfrecht nodig, die de notaris opstelt en bij het Kadaster inschrijft. Pas daarna staat de woning officieel op naam van de langstlevende partner. Twijfel je over de WOZ-waarde die daarna geldt, check die dan.